Hypotheken

Beperking hypotheekrenteaftrek

Al een aantal jaar wordt de hypotheekrenteaftrek – en alle andere aftrekbare kosten van de eigen woning in de hoogste belastingschijf – afgebouwd. In 2022 is in de hoogste schijf het aftrekbare tarief nog 40%. In 2023 bereikt de afbouw zijn eindpunt, met een aftrektarief van 37,05. De kans bestaat overigens dat de hypotheekrenteaftrek nog verder wordt beperkt, al ligt dat politiek gevoelig.

Subsidie voor verduurzaming

Wil je in 2022 je woning verduurzamen? Vergeet dan niet dat er twee verschillende subsidiepotjes beschikbaar zijn vanaf 2022 tot 2024. Voor de aanschaf van hybride warmtepompen is er een subsidiepot met €288 miljoen beschikbaar. Voor isolatie is de pot gevuld met €514 miljoen euro. Vaak is snelheid nodig omdat de subsidie snel vergeven is.

Daling eigenwoningforfait

De Belastingdienst ziet jouw eigen woning als vermogen. Om deze reden betaal je over de waarde van je woning belasting in de vorm van het eigenwoningforfait (EWF). Het tarief van het EWF daalt voor woningen tot €1.110.000 naar 0,45%. In 2021 was dit nog 0,5%. Door dit lagere tarief hoef je minder belasting over de woning te betalen. Het voordeel valt in de praktijk tegen. Het bedrag dat je aan EWF betaalt, is namelijk afhankelijk van de WOZ-waarde van je woning. Deze waarde zit in de lift, waardoor het forfait over een hoger bedrag wordt berekend.

Afbouw wet Hillen

Huiseigenaren met een lage eigenwoningschuld gaan de komende jaren steeds meer eigenwoningforfait betalen. Wanneer je na renteaftrek nog steeds EWF over houdt, zorgt de wet Hillen ervoor dat je dit niet hoeft op te tellen bij je inkomen. Sinds 2019 wordt deze wet jaarlijks met 3,33 procent afgebouwd. In 2022 kan je nog maar 86,68 % aftrekken.

Volledig private lease bedrag geregistreerd in BKR

Wanneer je private leaseauto hebt, wordt 65% van het bedrag geregistreerd in het BKR-register. De overige 35% wordt gezien als servicekosten. Die worden niet geregistreerd. Vanaf 1 april 2022 wijzigt dit en wordt het hele leasebedrag ingeschreven. Het gevolg is dat je minder kunt lenen.

Overdrachtsbelasting bij onvoorziene omstandigheden

Het kan voorkomen dat je een woning wilt kopen voor eigen gebruik, maar je hier later door omstandigheden toch van af wilt zien. In dat geval betaal je geen twee procent overdrachtsbelasting maar acht. Moet je deze keus maken door bijvoorbeeld het overlijden van je partner of een scheiding? In die situaties houdt de fiscus onder voorwaarden toch de oorspronkelijke twee procent aan, in plaats van het hogere tarief.

Hogere grens Nationale Hypotheek Garantie

De NHG-grens wordt in 2022 verhoogd naar €355.000. Voor woningen met een marktwaarde tot dit bedrag kan je volgend een NHG-hypotheek afsluiten. Met deze garantie heb je een vangnet achter de rug als je jouw hypotheek niet meer kunt betalen door onvoorziene omstandigheden. Denk aan een scheiding, overlijden of onverwacht ontslag. Daarnaast hoef je bij je hypotheekaanvraag minder papieren aan te leveren als je lang geleden gescheiden bent. In dit artikel lees je meer over de voorwaarden en normen van NHG in 2022.

Voorkomen onbedoelde beperking hypotheekrenteaftrek

De eigenwoningregeling wordt per 1 januari 2022 aangepast om onbedoelde beperking van hypotheekrenteaftrek te voorkomen. De eigenwoningregeling wordt aangepast op het gebied van eigenwoningreserve, de aflossingsstand en de eigenwoningschuld. Onder andere relevant voor stellen die niet in algehele gemeenschap van goederen  getrouwd zijn. De nieuwe regeling houdt ook rekening met overlijden. Zo krijgen partners niet automatisch de eigenwoningreserve, aflossingsstand of eigenwoningschuld van de overleden partner. Meer hierover lees je op de site van de Rijksoverheid.

Het effect van de wijzigingen rond huis en hypotheek in 2022 verschilt per situatie. Wil je weten of er in jouw situatie belangrijke wijzigingen zijn? Neem gerust contact met ons op.

Ieder jaar kijk het Nibud hoe de verwachte loonontwikkeling invloed heeft op de maximaal verantwoorde lening voor huishoudens. Daarnaast wordt ook gekeken wat het effect is als de manier wijzigt waarop de maximale leencapaciteit wordt berekend. Op basis van deze inventarisatie geeft het Nibud advies over het verruimen of beperking van de leennormen.

Met regelmaat wordt de verruiming van de leennormen aangewezen als boosdoener van de woningmarktproblemen. Zo was er vorig jaar forse kritiek van De Nederlandsche Bank dat het salaris van tweeverdieners zwaarder mee ging tellen. Dergelijke versoepelingen werken prijsstijging in de hand, zo was de stelling van DNB.

Nibud zet zich in voor betaalbare hypotheken

Volgens Nibud-directeur Arjan Vliegenthart worden de woningmarktproblemen niet opgelost door strengere leennormen. De oplossing ligt eerder in een toename van betaalbare woningen. Het Nibud kijkt vooral naar het inkomen in relatie tot de maximaal te dragen woonlasten.

Gezien het huidige besteedbaar inkomen is er geen reden om de manier van het berekenen maximale leningen aan te passen. Het zou juist een kloof kunnen veroorzaken. Mensen die een woning willen kopen en weinig eigen geld hebben, zijn afhankelijk van hun maximale leencapaciteit. Wanneer dit beperkt wordt komen ze nog verder op achterstand ten opzichte van mensen die wel eigen geld hebben.

Bij stijgende lonen gaat iedereen er op vooruit

Wanneer de lonen van werknemers gelijk blijven, zullen inkomens tot € 50.000 iets meer kunnen lenen. Inkomens daarboven zullen echter aan ruimte moeten inleveren. Dit wordt anders wanneer er rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijging. Het Centraal Planbureau verwacht namelijk dat in 2022 de lonen 2,2% zullen stijgen. Dan zullen alle inkomensgroepen een ruimere leencapaciteit hebben.

Bron: Nibud

Wegingsfactor studieschulden niet verder omlaag

Schulden hebben invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen. Hoeveel je minder kunt lenen, is afhankelijk van de wegingfactor. Naar aanleiding van een motie heeft het Nibud onderzocht wat de effecten zijn als de wegingsfactor voor studieschulden omlaag gaat. Bij een verlaging van 0,35% naar 0,25% zou bij een studieschuld van 10.000 euro circa € 3.000 meer geleend kunnen worden. Het Nibud is van mening dat een dergelijke verlaging zou onverantwoorde lening tot gevolg kan hebben.

Tot 2021 stond de wegingsfactor vast. Sinds begin dit jaar is de wegingsfactor afhankelijk van de rentestand van studieschulden. De factor beweegt mee met de verschuldigde rente over de studieschuld. Wanneer de rente omhoog gaat, gaat ook de wegingsfactor omhoog. Je hebt dan immers minder maandelijks te besteden. Door de lage rentestand in 2021 is de wegingsfactor omlaag gegaan en is de maximale leenruimte per saldo vergroot. Omdat dit nieuwe systeem al rekening houdt met rente schommelingen, ziet het Nibud er geen heil in om de wegingsfactor verder te verlagen.

Wanneer jouw loon niet stijgt in 2022 en je meer dan € 50.000 verdient, kun je mogelijk minder hypotheek krijgen volgend jaar. Maar stijgt jouw loon mee met de verwachting van het Centraal Planbureau? In die situatie is je maximale leencapaciteit waarschijnlijk hoger. 

De grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is voor 2022 vastgesteld op € 355.000. Dit bedrag is tot stand gekomen door de gemiddelde woningwaarde van de afgelopen 27 maanden te nemen, plus 4 procent. Deze extra vier procent is een uitzondering om beter aan te sluiten bij de marktomstandigheden.

Grens Nationale Hypotheek Garantie reageert met vertraging

Terwijl de NHG-grens volgend jaar € 355.000 bedraagt, publiceerde de NVM over het tweede kwartaal van dit jaar een gemiddelde verkoopprijs van € 410.000. Deze gemiddelde transactieprijs ligt dus nu al € 55,000 boven de NHG grens voor volgend jaar. Het risico bestaat dat bij een verdere stijging NHG al snel weer uit zicht raakt voor veel kopers.

Er zijn redenen dat de NHG-grens niet één op één meestijgt met de woningprijs. Deze grens baseren op gemiddelde prijzen uit de voorgaande maanden levert een meer stabiele rekenmethode op. Bovendien wordt gevreesd dat het verder verhogen van de NHG-grens bijdraagt aan het nog verder oplopen van de huizenprijzen.

Hogere NHG-grens bij energiebesparende maatregelen

Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, dan is de grens 6% hoger. In 2022 komt dit in totaal neer op € 376.300. Zo kan je het aangekochte huis meteen goed isoleren, zonnepanelen aanschaffen of overgaan op een warmtepomp. Vraag is uiteraard wel of het financieren hiervan ook past bij je financiële situatie.

Verplichte bijdrage NHG naar 0,60 procent

Voor het afsluiten van een NHG-hypotheek betaal je een eenmalige vergoeding. Met deze premie wordt een buffer opgebouwd waar huiseigenaren in betalingsproblemen een beroep op kunnen doen. De premie is nu 0.7 procent over de waarde van de woning. In 2022 daalt de vergoeding naar 0.6 procent. Bij een woning van € 400.000 gaat het om een verschil van € 400. Voor het bijstaan van huiseigenaren is nu minder nodig. Door de sterk gestegen woningprijs hebben minder huiseigenaren een restschuld als zij hun woning noodgedwongen moeten verkopen.

Waarom Nationale Hypotheek Garantie?

Banken lopen door het vangnet van NHG minder risico. Dit belonen ze met rentekorting, al is het renteverschil teruggelopen in de afgelopen jaren. Belangrijker is dat de regeling een vangnet is wanneer je onverhoopt in financiële problemen komt, bijvoorbeeld na een scheiding, bij werkloosheid of overlijden. Met hulp vanuit NHG kan je in dergelijke situaties langer in het huis kan blijven wonen of worden schulden kwijtgescholden, zolang je aan de voorwaarden voldoet. Ondanks de hoge woningprijs is NHG nog steeds relevant voor huiseigenaren.

NHG biedt meer zekerheid voor later. Het hangt van de prijsontwikkeling af in hoeverre woningkopers er daadwerkelijk voor in aanmerking komen. In de afgelopen tijd was de prijs in ieder geval niet bij te benen.

Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing. Je lost de lening pas af bij verkoop van de woning, of als je hypotheek afloopt. In 2013 is de aflossingsvrije hypotheek aan banden gelegd. Je kunt nu alleen voor 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Daarnaast kun je geen hypotheekrente aftrekken over dat deel. Deze regels gelden alleen voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken.

Overgangsrecht bij aflossingsvrij voor 2013
Voor 2013 had bijna iedere huiseigenaar een aflossingsvrije hypotheek. Deze groep valt nu nog onder het ‘overgangsrecht’. Hierdoor kan de aflossingsvrije hypotheek over de gehele woningwaarde worden aangehouden en blijft het recht op hypotheekrenteaftrek bestaan. Bij het oversluiten van de hypotheek kunnen zij in principe de hele hypotheek meenemen en het dus aflossingsvrij voortzetten. De meeste banken zijn hier echter niet happig op. Het komt er vaak op neer dat je, ondanks het overgangsrecht, toch maar 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kunt voortzetten.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek
Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek zijn de lage maandlasten. Je betaalt maandelijks alleen rente, aflossen doe je pas later. Dit in tegenstelling tot een lineaire of annuïtaire hypotheek, waarbij je maandelijks moet aflossen. Aan de hand van een voorbeeld leggen we uit hoe het verschil in maandlasten eruit ziet.

Joost en Rebecca kopen in 2021 een woning van € 300.000 met een gelijke WOZ-waarde. Ze sluiten een hypotheek af tegen een rente van 1,5%. Het inkomen van Joost en Rebecca wordt belast voor 37,10%.

Het verschil in maandlasten is aanzienlijk, bijna €350. Dit is een versimpeld voorbeeld. In de praktijk zal het verschil kleiner zijn omdat er meer factoren meespelen. Bij een deels aflossingsvrije hypotheek kun je bijvoorbeeld geen gebruik maken van Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor krijg je in veel gevallen te maken met een nipt hogere hypotheekrente, wat het verschil in netto maandlasten remt.

Aandachtspunten aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is niet zonder risico’s. Je moet het aflossingsvrije deel aan het eind van de looptijd of bij een verhuizing in één keer aflossen. Lukt je dit niet, dan blijf je mogelijk met een restschuld zitten. Andere aandachtspunten zijn:

• Je kunt de betaalde rente niet gebruiken als aftrekpost bij de inkomstenbelasting.
• Het inkomen bij aflossingsvrij wordt anders getoetst. Hierdoor kun je vaak minder maximaal lenen.
• Wanneer de rentevaste periode afloopt en de rente (hard) is gestegen, moet je verlengen tegen een hogere rente. Dit betekent dus ook hogere maandlasten.
• Een waardedaling van de woning levert meer risico op. Omdat je niet aflost daalt je schuld niet terwijl de onderliggende waarde, ofwel de woning, wel daalt. Hiermee wordt het risico op een restschuld hoger.

Wil je meer weten over de voor- en nadelen van de aflossingsvrije hypotheek? Wij kijken graag naar de beste oplossing in jouw situatie. We kijken daarbij meteen in hoeverre jouw maandlasten omlaag kunnen. Neem gerust contact met ons op.

De grens voor NHG ligt zes procent hoger als je energiebesparende meefinanciert, namelijk €344.500 in 2021 en €328.600 nu. Hiermee worden huiseigenaren gestimuleerd om maatregelen door te voeren, die over het algemeen ook de waarde van het huis verhogen.

NHG-grens stijgt minder hard door aanpassing rekenmethode

Tot nu toe bestaat de NHG-grens uit de gemiddelde koopsom van de afgelopen drie maanden. Door de relatief korte periode is het effect van een (tijdelijke) dip of piek in de prijzen relatief groot. De nieuwe rekenmethode is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen over een periode van 39 maanden. Daarnaast wordt een correctie toegepast waardoor de prijzen in het betreffende jaar zwaarder wegen. Op deze manier zal de kostengrens zich gelijkmatiger ontwikkelen, aldus NHG zelf.

De nieuwe manier van rekenen dempt de sterke stijging van de prijzen in de afgelopen maanden. Zonder de wijziging zou de NHG-grens op €332,476 uitkomen. Dat zou dichter bij de gemiddelde woningprijs komen die het CBS over augustus rapporteerde (€336.277).

Verplichte bijdrage NHG blijft 0,70 procent

Voor het afsluiten van een NHG-hypotheek betaal je een eenmalige vergoeding. Met deze premie wordt een buffer opgebouwd waar huiseigenaren in betalingsproblemen een beroep op kunnen doen. De premie bedraagt volgend jaar, net als nu, 0,7 procent over de woningwaarde. Koop je een woning van €320.000, dan gaat het dus om €2.240.

Waarom kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie?

De vergoeding voor een NHG-hypotheek is geen weggegooid geld. Doorgaans ligt de hypotheekrente lager dan op een hypotheek zonder de garantie. Banken lopen door het vangnet minder risico en belonen dat met rentekorting, als is het renteverschil teruggelopen in de afgelopen jaren. Belangrijk is daarnaast de functie van vangnet als jouw hypotheeklasten je boven het hoofd groeien. Met hulp vanuit NHG kan je langer in het huis kan blijven wonen of worden schulden (deels) weggestreept, bijvoorbeeld bij:

• Werkloosheid
• Scheiding
• Arbeidsongeschiktheid
• Overlijden van je partner

Na het uitbreken van de coronacrisis heeft NHG de vangnetfunctie uitgebreid om woningeigenaren te steunen in de crisis. Iedereen die een hypotheek met NHG heeft afgesloten en de hypotheeklasten niet kan dragen vanwege de crisis, krijgt ruimte om maximaal 9% van het hypotheekbedrag aan achterstand op te lopen met behoud van NHG.

Let op de voorwaarden van NHG

NHG biedt geen garantie voor alle betalingsproblemen. Zo moet je aan de voorwaarden voldoen voordat je hulpvraag geaccepteerd wordt. Een voorbeeld is dat er zo veel mogelijk gedaan is om de financiële problemen te voorkomen. Daarnaast wordt ook gekeken naar de financiële mogelijkheden op langere termijn. Is er te weinig perspectief, dan kan de conclusie zijn dat een gedwongen verkoop van de woning de enige optie is.

Samen met andere marktpartijen heeft NHG een corona-vragenlijst opgesteld. De vragen zijn gericht op de betaalbaarheid van de hypotheek en de bestendigheid van het inkomen bij een hypotheekaanvraag. Wanneer geldverstrekkers gebruik maken van deze lijst, of deze lijst accepteren naast hun eigen vragenlijst, wordt het adviestraject duidelijker en eenvoudiger.

Maatwerk bij hypotheekaanvraag mogelijk

De vragenlijst biedt ruimte om te onderbouwen waarom een hypotheek verantwoord is. Op deze manier wordt voorkomen dat klanten die in de getroffen sectoren werkzaam zijn per definitie geen hypotheek kunnen aanvragen. Denk bijvoorbeeld aan een restaurant, kapsalon of nagelstudio. Zowel voor personeel als eigenaren zijn de financiële gevolgen van een sluiting over het algemeen groot. Ook sectoren als bouw, transport en retail zijn hard getroffen.

De terugval van omzet is echter niet representatief voor de komende tijd, nu contactberoepen weer opstarten en de bedrijvigheid langzaam toeneemt. Per situatie moet worden ingeschat in hoeverre de gevolgen tijdelijk zijn. Daarnaast wordt rekening gehouden met een financiële buffer die tijdelijke betalingsproblemen kunnen opvangen. De vragenlijst van NHG vind je hier.

Verzekering kan hypotheekaanvraag vertragen

Voor verzekeringen als de overlijdensrisicoverzekeringen is er nog geen soortgelijke centrale aanpak. Bij het afsluiten van een hypotheek is doorgaans een medische keuring nodig. Door de corona-crisis zijn deze keuringen tijdelijk stil komen te liggen. Hierdoor kan het aanvraagproces van een hypotheek vertraging oplopen. Verzekeraar proberen met een eigen aanpak tot een (tijdelijke) oplossing te komen.

Het aanvragen van je hypotheek is in gewone tijden vaak al spannend. Laat staan in deze corona-crisis. Breng jouw financiële situatie goed in kaart voordat je een hypotheekaanvraag start.