• Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de voettekst

Assurantie Adviesbureau DS

Al sinds 1980 staat onze deur open voor een open en eerlijk advies!

  • Home
  • Wie zijn wij?
  • Diensten >
    • Verzekeringen
    • Hypotheken
    • Financiële Planning
    • Online aanvragen
    • Downloads
  • Uw Polismap
  • Nieuws
    • Covid-19
  • Contact
    • Privacy Statement
    • Beloningsbeleid

Hypotheken

Hypotheek en huis: de wijzigingen in 2022

09/12/2021 by Armand Deckers Reageer

De verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek, subsidie voor verduurzaming en wijzigingen rond private lease en je hypotheek. Enkele voorbeelden van zaken die in 2022 wijzigen rond jouw huis en hypotheek. Wat kan je nog meer verwachten?

Ieder jaar verandert het nodige op het gebied van huis en hypotheek. Voor 2022 is dat niet anders. Denk hierbij aan de verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek, wijzigingen rond private lease en subsidie voor verduurzaming. We geven een overzicht van de meest relevante wijzigingen voor jou als huiseigenaar of starter.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Al een aantal jaar wordt de hypotheekrenteaftrek – en alle andere aftrekbare kosten van de eigen woning in de hoogste belastingschijf – afgebouwd. In 2022 is in de hoogste schijf het aftrekbare tarief nog 40%. In 2023 bereikt de afbouw zijn eindpunt, met een aftrektarief van 37,05. De kans bestaat overigens dat de hypotheekrenteaftrek nog verder wordt beperkt, al ligt dat politiek gevoelig.

Subsidie voor verduurzaming

Wil je in 2022 je woning verduurzamen? Vergeet dan niet dat er twee verschillende subsidiepotjes beschikbaar zijn vanaf 2022 tot 2024. Voor de aanschaf van hybride warmtepompen is er een subsidiepot met €288 miljoen beschikbaar. Voor isolatie is de pot gevuld met €514 miljoen euro. Vaak is snelheid nodig omdat de subsidie snel vergeven is.

Daling eigenwoningforfait

De Belastingdienst ziet jouw eigen woning als vermogen. Om deze reden betaal je over de waarde van je woning belasting in de vorm van het eigenwoningforfait (EWF). Het tarief van het EWF daalt voor woningen tot €1.110.000 naar 0,45%. In 2021 was dit nog 0,5%. Door dit lagere tarief hoef je minder belasting over de woning te betalen. Het voordeel valt in de praktijk tegen. Het bedrag dat je aan EWF betaalt, is namelijk afhankelijk van de WOZ-waarde van je woning. Deze waarde zit in de lift, waardoor het forfait over een hoger bedrag wordt berekend.

Afbouw wet Hillen

Huiseigenaren met een lage eigenwoningschuld gaan de komende jaren steeds meer eigenwoningforfait betalen. Wanneer je na renteaftrek nog steeds EWF over houdt, zorgt de wet Hillen ervoor dat je dit niet hoeft op te tellen bij je inkomen. Sinds 2019 wordt deze wet jaarlijks met 3,33 procent afgebouwd. In 2022 kan je nog maar 86,68 % aftrekken.

Volledig private lease bedrag geregistreerd in BKR

Wanneer je private leaseauto hebt, wordt 65% van het bedrag geregistreerd in het BKR-register. De overige 35% wordt gezien als servicekosten. Die worden niet geregistreerd. Vanaf 1 april 2022 wijzigt dit en wordt het hele leasebedrag ingeschreven. Het gevolg is dat je minder kunt lenen.

Overdrachtsbelasting bij onvoorziene omstandigheden

Het kan voorkomen dat je een woning wilt kopen voor eigen gebruik, maar je hier later door omstandigheden toch van af wilt zien. In dat geval betaal je geen twee procent overdrachtsbelasting maar acht. Moet je deze keus maken door bijvoorbeeld het overlijden van je partner of een scheiding? In die situaties houdt de fiscus onder voorwaarden toch de oorspronkelijke twee procent aan, in plaats van het hogere tarief.

Hogere grens Nationale Hypotheek Garantie

De NHG-grens wordt in 2022 verhoogd naar €355.000. Voor woningen met een marktwaarde tot dit bedrag kan je volgend een NHG-hypotheek afsluiten. Met deze garantie heb je een vangnet achter de rug als je jouw hypotheek niet meer kunt betalen door onvoorziene omstandigheden. Denk aan een scheiding, overlijden of onverwacht ontslag. Daarnaast hoef je bij je hypotheekaanvraag minder papieren aan te leveren als je lang geleden gescheiden bent. In dit artikel lees je meer over de voorwaarden en normen van NHG in 2022.

Voorkomen onbedoelde beperking hypotheekrenteaftrek

De eigenwoningregeling wordt per 1 januari 2022 aangepast om onbedoelde beperking van hypotheekrenteaftrek te voorkomen. De eigenwoningregeling wordt aangepast op het gebied van eigenwoningreserve, de aflossingsstand en de eigenwoningschuld. Onder andere relevant voor stellen die niet in algehele gemeenschap van goederen  getrouwd zijn. De nieuwe regeling houdt ook rekening met overlijden. Zo krijgen partners niet automatisch de eigenwoningreserve, aflossingsstand of eigenwoningschuld van de overleden partner. Meer hierover lees je op de site van de Rijksoverheid.

Het effect van de wijzigingen rond huis en hypotheek in 2022 verschilt per situatie. Wil je weten of er in jouw situatie belangrijke wijzigingen zijn? Neem gerust contact met ons op.

Categorie: Hypotheken

Maximale hypotheek stijgt in 2022 voor lagere inkomens

03/11/2021 by Armand Deckers Reageer

Mensen met een inkomen tot ongeveer € 50.000 kunnen in 2022 iets meer lenen dan nu. De maximale leenruimte voor inkomens boven de € 50.000 neemt juist iets af. Dat schrijft demissionair minister van Binnenlandse Zaken aan de Tweede Kamer. Aan de leennormen zelf verandert er weinig. Ook de wegingsfactor van studieschulden blijft hetzelfde.

Ieder jaar kijk het Nibud hoe de verwachte loonontwikkeling invloed heeft op de maximaal verantwoorde lening voor huishoudens. Daarnaast wordt ook gekeken wat het effect is als de manier wijzigt waarop de maximale leencapaciteit wordt berekend. Op basis van deze inventarisatie geeft het Nibud advies over het verruimen of beperking van de leennormen.

Met regelmaat wordt de verruiming van de leennormen aangewezen als boosdoener van de woningmarktproblemen. Zo was er vorig jaar forse kritiek van De Nederlandsche Bank dat het salaris van tweeverdieners zwaarder mee ging tellen. Dergelijke versoepelingen werken prijsstijging in de hand, zo was de stelling van DNB.

Nibud zet zich in voor betaalbare hypotheken

Volgens Nibud-directeur Arjan Vliegenthart worden de woningmarktproblemen niet opgelost door strengere leennormen. De oplossing ligt eerder in een toename van betaalbare woningen. Het Nibud kijkt vooral naar het inkomen in relatie tot de maximaal te dragen woonlasten.

Gezien het huidige besteedbaar inkomen is er geen reden om de manier van het berekenen maximale leningen aan te passen. Het zou juist een kloof kunnen veroorzaken. Mensen die een woning willen kopen en weinig eigen geld hebben, zijn afhankelijk van hun maximale leencapaciteit. Wanneer dit beperkt wordt komen ze nog verder op achterstand ten opzichte van mensen die wel eigen geld hebben.

Bij stijgende lonen gaat iedereen er op vooruit

Wanneer de lonen van werknemers gelijk blijven, zullen inkomens tot € 50.000 iets meer kunnen lenen. Inkomens daarboven zullen echter aan ruimte moeten inleveren. Dit wordt anders wanneer er rekening wordt gehouden met de verwachte loonstijging. Het Centraal Planbureau verwacht namelijk dat in 2022 de lonen 2,2% zullen stijgen. Dan zullen alle inkomensgroepen een ruimere leencapaciteit hebben.

Bron: Nibud

Wegingsfactor studieschulden niet verder omlaag

Schulden hebben invloed op hoeveel je maximaal kunt lenen. Hoeveel je minder kunt lenen, is afhankelijk van de wegingfactor. Naar aanleiding van een motie heeft het Nibud onderzocht wat de effecten zijn als de wegingsfactor voor studieschulden omlaag gaat. Bij een verlaging van 0,35% naar 0,25% zou bij een studieschuld van 10.000 euro circa € 3.000 meer geleend kunnen worden. Het Nibud is van mening dat een dergelijke verlaging zou onverantwoorde lening tot gevolg kan hebben.

Tot 2021 stond de wegingsfactor vast. Sinds begin dit jaar is de wegingsfactor afhankelijk van de rentestand van studieschulden. De factor beweegt mee met de verschuldigde rente over de studieschuld. Wanneer de rente omhoog gaat, gaat ook de wegingsfactor omhoog. Je hebt dan immers minder maandelijks te besteden. Door de lage rentestand in 2021 is de wegingsfactor omlaag gegaan en is de maximale leenruimte per saldo vergroot. Omdat dit nieuwe systeem al rekening houdt met rente schommelingen, ziet het Nibud er geen heil in om de wegingsfactor verder te verlagen.

Wanneer jouw loon niet stijgt in 2022 en je meer dan € 50.000 verdient, kun je mogelijk minder hypotheek krijgen volgend jaar. Maar stijgt jouw loon mee met de verwachting van het Centraal Planbureau? In die situatie is je maximale leencapaciteit waarschijnlijk hoger. 

Categorie: Hypotheken

Nationale Hypotheek Garantie volgend jaar naar € 355.000

29/09/2021 by Armand Deckers Reageer

De grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is voor 2022 vastgesteld op € 355.000. Dat is nu al € 55,000 lager dan de gemiddelde NVM-verkooprijs. Hoe komt dat en waarom zou je kiezen voor NHG?

Wil je dit jaar een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, dan mogen de woningwaarde van de woning maximaal €325.000. Ieder jaar wordt deze NHG-grens opnieuw vastgesteld aan de hand van ontwikkelingen op de woningmarkt. Nu de woningprijzen de pan uit rijzen wordt ook de grens sterker verhoogd dan gepland. 

De grens voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is voor 2022 vastgesteld op € 355.000. Dit bedrag is tot stand gekomen door de gemiddelde woningwaarde van de afgelopen 27 maanden te nemen, plus 4 procent. Deze extra vier procent is een uitzondering om beter aan te sluiten bij de marktomstandigheden.

Grens Nationale Hypotheek Garantie reageert met vertraging

Terwijl de NHG-grens volgend jaar € 355.000 bedraagt, publiceerde de NVM over het tweede kwartaal van dit jaar een gemiddelde verkoopprijs van € 410.000. Deze gemiddelde transactieprijs ligt dus nu al € 55,000 boven de NHG grens voor volgend jaar. Het risico bestaat dat bij een verdere stijging NHG al snel weer uit zicht raakt voor veel kopers.

Er zijn redenen dat de NHG-grens niet één op één meestijgt met de woningprijs. Deze grens baseren op gemiddelde prijzen uit de voorgaande maanden levert een meer stabiele rekenmethode op. Bovendien wordt gevreesd dat het verder verhogen van de NHG-grens bijdraagt aan het nog verder oplopen van de huizenprijzen.

Hogere NHG-grens bij energiebesparende maatregelen

Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, dan is de grens 6% hoger. In 2022 komt dit in totaal neer op € 376.300. Zo kan je het aangekochte huis meteen goed isoleren, zonnepanelen aanschaffen of overgaan op een warmtepomp. Vraag is uiteraard wel of het financieren hiervan ook past bij je financiële situatie.

Verplichte bijdrage NHG naar 0,60 procent

Voor het afsluiten van een NHG-hypotheek betaal je een eenmalige vergoeding. Met deze premie wordt een buffer opgebouwd waar huiseigenaren in betalingsproblemen een beroep op kunnen doen. De premie is nu 0.7 procent over de waarde van de woning. In 2022 daalt de vergoeding naar 0.6 procent. Bij een woning van € 400.000 gaat het om een verschil van € 400. Voor het bijstaan van huiseigenaren is nu minder nodig. Door de sterk gestegen woningprijs hebben minder huiseigenaren een restschuld als zij hun woning noodgedwongen moeten verkopen.

Waarom Nationale Hypotheek Garantie?

Banken lopen door het vangnet van NHG minder risico. Dit belonen ze met rentekorting, al is het renteverschil teruggelopen in de afgelopen jaren. Belangrijker is dat de regeling een vangnet is wanneer je onverhoopt in financiële problemen komt, bijvoorbeeld na een scheiding, bij werkloosheid of overlijden. Met hulp vanuit NHG kan je in dergelijke situaties langer in het huis kan blijven wonen of worden schulden kwijtgescholden, zolang je aan de voorwaarden voldoet. Ondanks de hoge woningprijs is NHG nog steeds relevant voor huiseigenaren.

NHG biedt meer zekerheid voor later. Het hangt van de prijsontwikkeling af in hoeverre woningkopers er daadwerkelijk voor in aanmerking komen. In de afgelopen tijd was de prijs in ieder geval niet bij te benen.

Categorie: Hypotheken

Aflossingsvrije hypotheek: voordelen en risico’s

10/09/2021 by Armand Deckers Reageer

De aflossingsvrije hypotheek blijft terrein winnen. Waar vorig jaar 52% van het totaal aantal afgesloten hypotheken aflossingsvrij was, lag dit percentage tot september dit jaar op 55%. Huizenkopers kiezen vooral voor een aflossingsvrije hypotheek vanwege de lage maandlasten. Let wel op de risico’s voordat je voor aflossingsvrij kiest.

Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing. Je lost de lening pas af bij verkoop van de woning, of als je hypotheek afloopt. In 2013 is de aflossingsvrije hypotheek aan banden gelegd. Je kunt nu alleen voor 50% van de woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Daarnaast kun je geen hypotheekrente aftrekken over dat deel. Deze regels gelden alleen voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken.

Overgangsrecht bij aflossingsvrij voor 2013
Voor 2013 had bijna iedere huiseigenaar een aflossingsvrije hypotheek. Deze groep valt nu nog onder het ‘overgangsrecht’. Hierdoor kan de aflossingsvrije hypotheek over de gehele woningwaarde worden aangehouden en blijft het recht op hypotheekrenteaftrek bestaan. Bij het oversluiten van de hypotheek kunnen zij in principe de hele hypotheek meenemen en het dus aflossingsvrij voortzetten. De meeste banken zijn hier echter niet happig op. Het komt er vaak op neer dat je, ondanks het overgangsrecht, toch maar 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kunt voortzetten.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek
Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek zijn de lage maandlasten. Je betaalt maandelijks alleen rente, aflossen doe je pas later. Dit in tegenstelling tot een lineaire of annuïtaire hypotheek, waarbij je maandelijks moet aflossen. Aan de hand van een voorbeeld leggen we uit hoe het verschil in maandlasten eruit ziet.

Joost en Rebecca kopen in 2021 een woning van € 300.000 met een gelijke WOZ-waarde. Ze sluiten een hypotheek af tegen een rente van 1,5%. Het inkomen van Joost en Rebecca wordt belast voor 37,10%.

Het verschil in maandlasten is aanzienlijk, bijna €350. Dit is een versimpeld voorbeeld. In de praktijk zal het verschil kleiner zijn omdat er meer factoren meespelen. Bij een deels aflossingsvrije hypotheek kun je bijvoorbeeld geen gebruik maken van Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor krijg je in veel gevallen te maken met een nipt hogere hypotheekrente, wat het verschil in netto maandlasten remt.

Aandachtspunten aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is niet zonder risico’s. Je moet het aflossingsvrije deel aan het eind van de looptijd of bij een verhuizing in één keer aflossen. Lukt je dit niet, dan blijf je mogelijk met een restschuld zitten. Andere aandachtspunten zijn:

  • Je kunt de betaalde rente niet gebruiken als aftrekpost bij de inkomstenbelasting.
  • Het inkomen bij aflossingsvrij wordt anders getoetst. Hierdoor kun je vaak minder maximaal lenen.
  • Wanneer de rentevaste periode afloopt en de rente (hard) is gestegen, moet je verlengen tegen een hogere rente. Dit betekent dus ook hogere maandlasten.
  • Een waardedaling van de woning levert meer risico op. Omdat je niet aflost daalt je schuld niet terwijl de onderliggende waarde, ofwel de woning, wel daalt. Hiermee wordt het risico op een restschuld hoger.

Wil je meer weten over de voor- en nadelen van de aflossingsvrije hypotheek? Wij kijken graag naar de beste oplossing in jouw situatie. We kijken daarbij meteen in hoeverre jouw maandlasten omlaag kunnen. Neem gerust contact met ons op.

Categorie: Hypotheken

Grens hypotheek met NHG stijgt naar €325.000

23/09/2020 by Armand Deckers Reageer

en hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie heeft verschillende voordelen. Bijvoorbeeld het vangnet als jouw hypotheeklasten niet meer kan dragen. Volgend jaar mag je tot €325.000 financieren met een NHG-hypotheek.

Koop je volgend jaar een woning en wil je daarvoor een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? In dat geval mag de koopprijs inclusief aankoopkosten niet boven  €325.000 uitkomen. De NHG-grens gaat hiermee 15.000 omhoog ten opzichte van dit jaar. Vanaf januari wijzigt ook de berekening achter deze grens. De aangepaste methodiek moet bijdragen aan een stabiele woningmarkt.

De grens voor NHG ligt zes procent hoger als je energiebesparende meefinanciert, namelijk €344.500 in 2021 en €328.600 nu. Hiermee worden huiseigenaren gestimuleerd om maatregelen door te voeren, die over het algemeen ook de waarde van het huis verhogen.

NHG-grens stijgt minder hard door aanpassing rekenmethode

Tot nu toe bestaat de NHG-grens uit de gemiddelde koopsom van de afgelopen drie maanden. Door de relatief korte periode is het effect van een (tijdelijke) dip of piek in de prijzen relatief groot. De nieuwe rekenmethode is gebaseerd op de gemiddelde koopsommen over een periode van 39 maanden. Daarnaast wordt een correctie toegepast waardoor de prijzen in het betreffende jaar zwaarder wegen. Op deze manier zal de kostengrens zich gelijkmatiger ontwikkelen, aldus NHG zelf.

De nieuwe manier van rekenen dempt de sterke stijging van de prijzen in de afgelopen maanden. Zonder de wijziging zou de NHG-grens op €332,476 uitkomen. Dat zou dichter bij de gemiddelde woningprijs komen die het CBS over augustus rapporteerde (€336.277).

Verplichte bijdrage NHG blijft 0,70 procent

Voor het afsluiten van een NHG-hypotheek betaal je een eenmalige vergoeding. Met deze premie wordt een buffer opgebouwd waar huiseigenaren in betalingsproblemen een beroep op kunnen doen. De premie bedraagt volgend jaar, net als nu, 0,7 procent over de woningwaarde. Koop je een woning van €320.000, dan gaat het dus om €2.240.

Waarom kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie?

De vergoeding voor een NHG-hypotheek is geen weggegooid geld. Doorgaans ligt de hypotheekrente lager dan op een hypotheek zonder de garantie. Banken lopen door het vangnet minder risico en belonen dat met rentekorting, als is het renteverschil teruggelopen in de afgelopen jaren. Belangrijk is daarnaast de functie van vangnet als jouw hypotheeklasten je boven het hoofd groeien. Met hulp vanuit NHG kan je langer in het huis kan blijven wonen of worden schulden (deels) weggestreept, bijvoorbeeld bij:

  • Werkloosheid
  • Scheiding
  • Arbeidsongeschiktheid
  • Overlijden van je partner

Na het uitbreken van de coronacrisis heeft NHG de vangnetfunctie uitgebreid om woningeigenaren te steunen in de crisis. Iedereen die een hypotheek met NHG heeft afgesloten en de hypotheeklasten niet kan dragen vanwege de crisis, krijgt ruimte om maximaal 9% van het hypotheekbedrag aan achterstand op te lopen met behoud van NHG.

Let op de voorwaarden van NHG

NHG biedt geen garantie voor alle betalingsproblemen. Zo moet je aan de voorwaarden voldoen voordat je hulpvraag geaccepteerd wordt. Een voorbeeld is dat er zo veel mogelijk gedaan is om de financiële problemen te voorkomen. Daarnaast wordt ook gekeken naar de financiële mogelijkheden op langere termijn. Is er te weinig perspectief, dan kan de conclusie zijn dat een gedwongen verkoop van de woning de enige optie is.

Categorie: Hypotheken

Corona-vragenlijst bij nieuwe NHG-hypotheek

03/06/2020 by Armand Deckers Reageer

Hypotheekaanvragen worden door de corona-crisis kritischer beoordeeld. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft een extra vragenlijst gepubliceerd waar geldverstrekkers je financiële situatie mee kunnen beoordelen. De corona-crisis kan impact hebben op je inkomen, waardoor het lastiger wordt om jouw hypotheeklasten te betalen. Om betalingsproblemen te voorkomen hanteren geldverstrekkers verschillende vragenlijsten om de situatie rond je financiën in kaart te brengen. De antwoorden bepalen of je in aanmerking komt voor een nieuwe hypotheek. Nationale Hypotheek Garantie roept op om een generieke lijst te gebruiken, zodat iedereen een gelijke behandeling krijgt.

Samen met andere marktpartijen heeft NHG een corona-vragenlijst opgesteld. De vragen zijn gericht op de betaalbaarheid van de hypotheek en de bestendigheid van het inkomen bij een hypotheekaanvraag. Wanneer geldverstrekkers gebruik maken van deze lijst, of deze lijst accepteren naast hun eigen vragenlijst, wordt het adviestraject duidelijker en eenvoudiger.

Maatwerk bij hypotheekaanvraag mogelijk

De vragenlijst biedt ruimte om te onderbouwen waarom een hypotheek verantwoord is. Op deze manier wordt voorkomen dat klanten die in de getroffen sectoren werkzaam zijn per definitie geen hypotheek kunnen aanvragen. Denk bijvoorbeeld aan een restaurant, kapsalon of nagelstudio. Zowel voor personeel als eigenaren zijn de financiële gevolgen van een sluiting over het algemeen groot. Ook sectoren als bouw, transport en retail zijn hard getroffen.

De terugval van omzet is echter niet representatief voor de komende tijd, nu contactberoepen weer opstarten en de bedrijvigheid langzaam toeneemt. Per situatie moet worden ingeschat in hoeverre de gevolgen tijdelijk zijn. Daarnaast wordt rekening gehouden met een financiële buffer die tijdelijke betalingsproblemen kunnen opvangen. De vragenlijst van NHG vind je hier.

Verzekering kan hypotheekaanvraag vertragen

Voor verzekeringen als de overlijdensrisicoverzekeringen is er nog geen soortgelijke centrale aanpak. Bij het afsluiten van een hypotheek is doorgaans een medische keuring nodig. Door de corona-crisis zijn deze keuringen tijdelijk stil komen te liggen. Hierdoor kan het aanvraagproces van een hypotheek vertraging oplopen. Verzekeraar proberen met een eigen aanpak tot een (tijdelijke) oplossing te komen.

Het aanvragen van je hypotheek is in gewone tijden vaak al spannend. Laat staan in deze corona-crisis. Breng jouw financiële situatie goed in kaart voordat je een hypotheekaanvraag start. 

Categorie: Hypotheken

Wijziging BKR-registraties

13/02/2020 by Armand Deckers Reageer

Voor het verlenen van diverse financiële diensten, is het noodzakelijk de kredietwaardigheid van de klant vast te kunnen stellen. Daarvoor wordt vaak het Centraal Krediet Informatiesysteem van BKR geraadpleegd. Het BKR probeert via registraties en eventuele achterstandscoderingen van leningen zo goed mogelijk weer te geven wat die kredietwaardigheid is. Op 1 februari 2020 heeft Stichting BKR enkele registraties gewijzigd om de duidelijkheid over kredietwaardigheid te vergroten.

Stichting BKR heeft op 1 februari 2020 twee wijzigingen doorgevoerd met nieuwe registraties tot gevolg van:

  • Zakelijke kredieten (met nieuwe registratie ZK)
  • Hypotheken op een tweede huis of ander onroerend goed (met nieuwe registratie HO)
 

Zakelijke kredieten

Er zijn steeds meer zelfstandig ondernemers in Nederland. Iemand die bijvoorbeeld zzp’er is, heeft een eenmanszaak. Die zzp’er kan vervolgens voor zijn onderneming een lening aangaan. Het is dan een zakelijk krediet, maar de zzp’er is wel persoonlijk geheel aansprakelijk voor die schuld.

Stichting BKR registreert sinds 1 ebruari 2020 zakelijke kredieten waarvoor iemand persoonlijk aansprakelijk is. De zzp’er is slechts één voorbeeld. Het gaat om de kredieten voor een:

  • Eenmanszaak
  • VOF
  • Maatschap
  • CV waarvan iemand beherend vennoot is

Zakelijke kredieten worden geregistreerd met de afkorting ZK (van Zakelijk Krediet).

Het bedrag van het zakelijke krediet wordt niet geregistreerd. Zakelijke kredieten hebben meestal een variërende kredietlimiet. Omdat die limiet vaak wordt aangepast is het niet zinvol het bedrag daarvan bij aanvang te registreren. Als een ondernemer een nieuw krediet aanvraagt, dan moet u als financiële dienstverlener dus vragen om de jaarcijfers van de onderneming waarin het actuele kredietbedrag staat.

Als iemand achterloopt met betalingen op het zakelijke krediet, wordt dit aan BKR gemeld en leidt dat tot een achterstandscodering.

 

Hypotheken op een andere dan de eigen woning

Een hypothecaire lening op de eigen woning wordt niet in BKR geregistreerd. Alleen als er een achterstand is van drie maanden of langer, wordt deze schuld zichtbaar, met de registratie HY (van Hypotheek) en de achterstandscode. Dat verandert dus niet.

Omdat er steeds meer mensen zijn met een tweede woning zoals een vakantiehuisje of appartement dat verhuurd wordt, verduidelijkt Stichting BKR sinds 1 februari 2020 de registratie van hypothecaire leningen als die niet op een eerste eigen woning rusten.

Daarvoor is de registratie HO ingevoerd. HO staat voor Hypotheek Overig onroerend goed.

Niet alleen de afkorting is anders. Een HO-registratie wordt al geplaatst op het moment dat iemand een hypothecaire lening op de tweede woning of ander onroerend goed aangaat.
Ook wordt al na 2 maanden achterstand een achterstandsmelding geregistreerd.
Het soort of gebruik van het ‘overig onroerend goed’ maakt overigens niet uit voor de registratie. Het kan bijvoorbeeld gaan om een hypothecaire lening op een vakantiehuisje voor eigen gebruik, of om een tweede woning die verhuurd wordt.

Uiteraard maakt het voor de kredietwaardigheid van een klant mogelijk wel uit of hij huurinkomsten krijgt uit dat overige onroerend goed, en hoe bestendig die huurinkomsten zijn.

Categorie: Algemeen, Hypotheken

Voorwaarden en Normen NHG 2020

21/01/2020 by Armand Deckers Reageer

Op 1 november 2019 publiceerde de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) de Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) in 2020. In dit artikel behandelen we de belangrijkste wijzigingen in de Voorwaarden en Normen (V&N) van 2020 ten opzichte van 2019.

NHG hanteert onverkort de normen uit de Tijdelijke Regeling hypothecair krediet 2020, naast hun eigen voorwaarden en normen. Zie daarvoor onze eerdere berichtgeving over de wettelijke leennormen voor hypothecaire kredieten.

Kostengrens

De kostengrens voor NHG-leningen stijgt naar € 310.000 (2019: € 290.000). Dit is de maximale lening met NHG als er geen sprake is van energiebesparende voorzieningen.
Als er wel sprake is van energiebesparende voorzieningen, is de LTV maximaal 106% ofwel € 328.600 (2019: € 307.400).
Ook worden, voor het eerst sinds enkele jaren, de kostengrenzen voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen weer verhoogd. Die worden € 140.000 (2019: € 136.570) voor woonwagens en € 51.000 (2019: € 50.000) voor woonwagenstandplaatsen.  

Borgtochtprovisie

De borgtochtprovisie gaat omlaag naar 0,7% van de lening (2019: 0,9%).
Mogelijk volgen de komende jaren verdere verlagingen, want de buffer is hoog genoeg en het aantal verliesdeclaraties neemt sterk af.
NHG wil echter niet te snel de borgtochtprovisie verlagen: men pleit voor een stabiel beleid, waarbij uiteindelijk toegewerkt wordt naar een provisie die ‘zo hoog is als moet, maar zo laag is als kan’.

Inkomensvaststelling in Beheersituaties

Vanaf 2020 wordt ook in Beheersituaties gebruik gemaakt van de Inkomensverklaring Ondernemers om vast te stellen of een deel van de schuld kwijtgescholden moet worden en het een ondernemer betreft.
Voor niet-ondernemers mag de Inkomensbepaling loondienst worden gebruikt, als die een positief resultaat biedt in beheersituaties. Is de uitslag negatief (of wel: kan de woning niet behouden worden), dan moet alsnog via een werkgeversverklaring bekeken worden of woningbehoud al dan niet mogelijk is, dan wel of er kwijtgescholden moet worden.

Overlijdensrisicoverzekering

Tot 2018 was het bij het aangaan van een hypothecair krediet met NHG verplicht om het deel van de lening dat hoger was dan 80% van de woningwaarde af te dekken met een overlijdensrisicoverzekering (ORV).
Sinds 2018 is deze verplichte ORV er niet meer. Maar de plicht bleef wel bestaan voor iedereen die al een NHG-lening had.
Dat laatste vervalt per 1 januari 2020. Ook woningeigenaren met bestaande NHG-leningen, mogen hun ORV vanaf dat moment beëindigen. Dat wil zeggen: de ORV hoeft niet meer verpand te worden. Uiteraard betekent dit niet dat het voor iedereen verstandig is om dat te doen.

Twee wijzigingen bij oversluiten

Bij het oversluiten van een lening, al dan niet met NHG, naar een (andere) lening met NHG, veranderen twee zaken:

  1. Niet NHG à NHG: oversluiten alleen als waarde woning niet hoger is dan kostengrens
    Oversluiten van een lening zonder NHG naar een lening met NHG is vanaf 2020 niet alleen meer afhankelijk van de hoogte van de lening, maar ook van de waarde van de woning. In 2019 is het nog mogelijk om een lening op een woning van boven de kostengrens over te sluiten naar NHG, zolang de lening maar onder de kostengrens valt. Vanaf 2020 is dat dus niet meer mogelijk. Als de waarde van de woning op het moment van oversluiten hoger is dan de kostengrens, is het niet mogelijk de lening naar NHG over te sluiten.
    Bij het oversluiten hoeven vanaf 2020 de kosten van het oversluiten niet meer meegefinancierd te worden. Het is toegestaan om deze uit eigen middelen te voldoen, zodat de kostengrens volledig kan worden benut voor de uitstaande lening
  2. NHG à NHG: andere berekeningswijze borgtochtprovisie
    In de Voorwaarden van NHG staat al vele jaren dat het mogelijk is om een bestaande NHG-lening over te sluiten naar een andere geldgever. De kosten daarvan zijn (tot en met 2019) dan welgeteld €1. In de praktijk betalen klanten die een dergelijke overstap maken echter meer: de geldverstrekker die de lening overneemt, ziet het als een heel nieuwe lening, en vraagt dus de gehele borgtochtprovisie. De klant heeft deze dan feitelijk dubbel betaald. Om deze onwenselijke praktijksituatie te beëindigen, wordt de regel hierover in 2020 aangepast.

    Vanaf 1 januari 2020 wordt bij het oversluiten van een bestaande NHG-lening naar een andere geldverstrekker alleen nog borgtochtprovisie in rekening gebracht over het leningdeel dat hoger is dan de oorspronkelijke lening, of indien dit lager is het meerdere boven de huidige restschuld. Bijvoorbeeld over het deel van de lening dat extra wordt geleend om de oversluitkosten te financieren. De mogelijkheid om € 1 te betalen, vervalt in 2020.

Voor zowel situaties van oversluiten (van niet-NHG naar NHG of van NHG naar NHG bij andere geldgever) is in de nieuwe V&N verduidelijkt dat er geen borgtochtprovisie is verschuldigd over de waarde van een verpand vermogensopbouwproduct. Dat was al zo voor het aangaan van een lening bij aankoop van een woning, maar geldt nu ondubbelzinnig dus ook voor oversluitsituaties.

Overige wijzigingen

  • Ook bij aanvullende NHG-leningen (bovenop een al bestaande lening), geldt vanaf 2020 dat dit alleen mogelijk is als de waarde van de woning niet hoger is dan de kostengrens. Dit is in lijn met de nieuwe regel hierover bij oversluiten van een lening zonder NHG naar een NHG-lening
  • Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bij relatiebeëindiging, mag alleen als de in de woning blijvende partner de lasten kan betalen van de bestaande lening en de verhoging vanwege uitkoop van de andere partner. Dat moet getoetst worden door middel van de reguliere inkomenslastentoets. Dat is in 2019 ook al zo. Maar in 2020 komt daar een mogelijkheid bij: als de bestaande lening + verhoging niet binnen de normale leennormen valt, mogen de Beheercriteria gebruikt worden om te bepalen of de woonlasten te dragen zijn. Die Beheercriteria zijn ruimer. Dat betekent dat vanaf 2020 de vertrekkende partner in meer gevallen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen kan worden, waar het een NHG-lening betreft
  • Een zorgverlener die inkomen verkrijgt vanuit een pgb, mag dit betrekken in zijn toetsinkomen. Het moet dan wel om structureel inkomen gaan
  • In de V&N stond altijd al dat financiering met NHG alleen mogelijk is voor een ‘in Nederland gelegen woning’. Dat wordt nu verduidelijkt: het moet gaan om het in Europa gelegen deel van Nederland. Het Caribische deel van Nederland of het Koninkrijk der Nederlanden valt hier dus niet onder

Andere wijzigingen te verwachten?

In de aanloop naar de publicatie van de nieuwe V&N NHG 2020, had NHG al diverse voorgenomen wijzigingen gepubliceerd. Twee daarvan zijn niet terug te vinden in versie 1 van de V&N NHG 2020. Mogelijk worden die in het lopende jaar 2020 alsnog toegevoegd. We benoemen hier twee mogelijk toekomstige wijzigingen in de V&N:

  1. de Arbeidsmarktscan
    NHG moderniseert de wijze waarop inkomen mag worden vastgesteld steeds verder. Voor werknemers in loondienst was in 2019 al de Inkomensbepaling Loondienst geïntroduceerd. Datzelfde geldt voor de vaststelling van ondernemers via de Inkomensverklaring Ondernemers. Voor flexwerkers was al in 2018 de Perspectiefverklaring geïntroduceerd.

    In de tweede helft van 2019 is bovendien een pilot gestart: de Arbeidsmarktscan. De Arbeidsmarktscan geeft weer wat de kansen van de consument zijn om snel een nieuwe baan in hetzelfde vakgebied te vinden, wat de verwachte zoektermijn in maanden zal zijn en wat de bijbehorende verdiencapaciteit is​. Hoewel de pilot wordt uitgebreid, is de Arbeidsmarktscan nu nog niet in de V&N 2020 opgenomen als reguliere wijze voor het vaststellen van het toetsinkomen.

    Er zijn voor de flexwerker dus nog twee mogelijkheden om het toetsinkomen vast te stellen:

    • De standaardregeling
      Flexwerkers die 3 jaar of langer werkzaam zijn, kunnen als toetsinkomen het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren hanteren, met een maximum van het laatste jaar
    • De Perspectiefverklaring
      Flexwerkers, die ten minste één jaar werkzaam zijn bij hetzelfde uitzendbureau, kunnen de Perspectiefverklaring aanvragen. Voor leningen met NHG moet het wel gaan om een flexwerker bij een van de gecertificeerde uitzendbureaus. Veel geldgevers accepteren deze perspectiefverklaring overigens ook van niet-gecertificeerde uitzendbureaus, als het een lening zonder NHG betreft 

Voor partijen die met de pilot meedoen, is de Arbeidsmarktscan een derde optie. Deze geldt voor alle flexwerkers, die ten minste één jaar werkzaam zijn. Dat hoeft dus niet bij dezelfde werkgever te zijn. Bovendien is de Arbeidsmarktscan niet beperkt tot arbeidskrachten, maar geldt deze ook voor bijvoorbeeld mensen met een tijdelijk arbeidscontract (zonder intentieverklaring), oproepkrachten, seizoen werkers, enzovoort. Bij sommige geldgevers is een inkomensbepaling met de Arbeidsmarktscan dus al mogelijk, maar deze is nog niet gecodificeerd (opgenomen in de V&N).

  1. Oprekken kostengrens nieuwbouwwoningen
    Alle nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan het bouwbesluit. Hierdoor zijn deze woningen al zeer energiezuinig. Vanaf 1 juli 2020 worden de regels over energieverbruik nog strenger voor nieuwbouwwoningen. Vanwege de definitie van “marktwaarde van de woning”, was het niet mogelijk om boven de reguliere kostengrens EBV (energiebesparende voorzieningen) te financieren. NHG is van plan deze regels op te rekken. Het zou dan bij nieuwbouw toegestaan zijn om de verhoogde kostengrens te gebruiken. De extra ruimte die dit oplevert, moet dan wel volledig besteed worden aan EBV. De vraag is in hoeverre er dan iets verandert, want ook nu al is het mogelijk maximaal de kostengrens + 6% te financieren met NHG, voor zover die 6% wordt besteed aan EBV

Categorie: Hypotheken

  • Pagina 1
  • Pagina 2
  • Pagina 3
  • Interim pagina's zijn weggelaten …
  • Pagina 5
  • Ga naar Volgende pagina »

Footer

Het laatste nieuws

Fijne Feestdagen!

20/12/2024 Door Armand Deckers Reageer

Fijne feestdagen!

20/12/2023 Door Armand Deckers Reageer

Trend: MKB sluit Financial lease in december

08/12/2023 Door Armand Deckers Reageer

Telefonische bereikbaarheid 01-05-2023

28/04/2023 Door Armand Deckers Reageer

Fijne Feestdagen!

22/12/2022 Door Armand Deckers Reageer

Assurantie Adviesbureau DS B.V.

Bernhardlaan 26
6269 CZ Margraten
043-4581988
Stuur een email
Volg ons op Facebook
Lees ons Privacy Statement

KvK Nummer: 88683524

Registratienummer 12049446
Registratienummer 300.018590

Copyright © 2025 · Assurantie Advies Bureau DS BV· Managed by Werkend Webdesign

[ Placeholder content for popup link ] WordPress Download Manager - Best Download Management Plugin