Hypotheken

In het vierde kwartaal van 2019 zijn er door NVM-makelaars ruim 40.000 woningen verkocht. Over heel vorig jaar komt het aantal verkopen neer op 149.000, wat in de buurt komt van de verkopen in 2018.

Waarom nood op de woningmarkt?

Het optimisme druipt er niet vanaf bij de NVM. De onderstaande zaken staan een bloeiende woningmarkt in de weg.

• In het vierde kwartaal van 2019 zijn er minder woningen te koop gezet dan een jaar eerder. Het toch al krappe aanbod neemt hierdoor nog verder af. Als koper heb je op dit moment gemiddeld keus uit 2,8 te koop staande woningen. Met een beperkt budget valt er zelfs nog minder te kiezen.
• De gemiddelde huizenprijs nam in het laatste kwartaal van vorig jaar met 8 procent toe, tot € 326.000. Een hogere toename dan verwachte. Voor de rest van dit jaar verwacht de makelaarsvereniging dat deze trend doorzet.
• De doorstroming op de woningmarkt piept en kraakt. Als er 1 woning minder te koop wordt gezet, zorgt dat doorgaans voor een afname van meerdere verkopen. De koper van die woning heeft namelijk vaak ook een woning die weer aan iemand anders verkocht wordt. In dat kader is nieuwbouw van groot belang. Het nieuwe aanbod kan een ketting aan verkopen in gang zetten.

Nieuwbouw wordt onbetaalbaar

Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen is gestegen naar 16.000. Dat klinkt goed, zou je denken. Dat veel kopers in deze krappe markt niet voor nieuwbouw kiezen geeft echter te denken. Nieuwbouw is in de afgelopen jaren fors duurder geworden, waarbij de prijsstijging die van oudere woningen overtreft. Voor de gemiddelde nieuwbouwwoning betaalde je in het afgelopen kwartaal € 388.000. Een prijs die voor veel kopers niet op te brengen is.

Eind vorig jaar nam de bouw van nieuwbouwwoningen overigens af. De oorzaak kan liggen bij stikstof- en pfas-problemen. Bouwprojecten werden stilgelegd en nog steeds is onzeker wat de effecten voor de bouwsector precies zijn.

Huis kopen luxe voor starters

Vooral starters komen verder in de knel. Zij kunnen nog niet profiteren van overwaarde op een eerder gekochte woning. Met de huidige woningprijzen hebben ze vaak eigen geld nodig om een woning te kunnen financieren, wat zonder lang arbeidsverleden lastig is. Door het krappe woningaanbod is overbieden meer regel dan uitzondering. Ook iets waar starters al snel de concurrentiestrijd met andere geïnteresseerden verliezen. Zonder adequaat ingrijpen van de overheid dreigt een huis voor starters een luxe te worden.

De zoektocht naar een woning begint bij een goed beeld van de financiële mogelijkheden. Met die wetenschap kun je gerichter huizen selecteren, weet je tot hoever je kunt gaan en schakel je sneller bij de onderhandelingen. Wil je graag advies neem dan gerust contact met ons op.

Het uitgangspunt van de NHG is dat een gemiddeld huis in Nederland met hypotheekgarantie gefinancierd kan worden. Dat betekent dat elk jaar opnieuw vastgesteld wordt wat de gemiddelde woningwaarde is. In 2017 is dat 245.000 euro. Volgend jaar wordt het 265.000 euro. De grens is dus gestegen, maar wat je er voor kunt kopen is nog steeds de gemiddelde woning in Nederland.

Met energiebesparende maatregelen meer lenen

Een uitzondering wordt gemaakt voor mensen die hun nieuwe huis energiezuiniger willen maken. Wil je energiebesparende maatregelen financieren, dan kun je zelfs een hypotheek tot 280.900 euro met hypotheekgarantie krijgen. Heb je geen ruimte voor zonnecellen op je dak? Geen probleem. Lees hier welke energiebesparende maatregelen je voordelig kunt meefinancieren in je nieuwe hypotheek.

Premie NHG meefinancieren?

Volgend jaar mag je zonder energiebesparende voorzieningen maximaal 100 procent van de waarde van je woning lenen. De kosten voor de hypotheekgarantie, tegenwoordig 1 procent van de woningwaarde, moet je dus zelf financieren. Veel starters die moeite hebben om de kosten koper bij elkaar te sprokkelen, laten de NHG dus zitten om kosten te besparen.

NHG-directeur Arjen Gielen vindt dat een gevaarlijke ontwikkeling. Hij pleit ervoor om starters de kans te geven de NHG-premie mee te financieren in de hypotheek. “Door starters op de woningmarkt de mogelijkheid te bieden de NHG-premie mee te financieren bij de aankoop van de woning kunnen zij NHG op een laagdrempelige wijze afnemen, zonder dat daarbij de toegang tot aanvullende financiering een rol speelt”, zegt Gielen in een persbericht.

‘NHG is te duur’

De NHG is een welkome toevoeging op een hypotheek. Het geeft je als consument extra financiële veiligheid; banken belonen die veiligheid met een aantrekkelijke korting op je hypotheekrente. Toch is er ook kritiek op de NHG. De prijs voor een hypotheek met NHG is de laatste jaren fors toegenomen. In 2006 betaalde je nog maar 0,26 van de woningwaarde aan premie.

Niet alleen werd de NHG in de crisisjaren bijna vier keer zo duur, de wijze waarop klanten met een (dreigende) restschuld geholpen worden is sindsdien ook drastisch versoberd. Waar directeur Gielen wil dat starters meer mogen lenen voor zijn garantie, vinden woningmarktdeskundigen dat de prijs van de NHG inmiddels weer naar beneden kan. Wordt vervolgd.

Heb je verhuisplannen? Laat je mogelijkheden berekenen voordat je op huizenjacht gaat. Een hypotheekadviseur kan je precies vertellen wat de gevolgen zijn van de nieuwe hypotheekregels in 2018. Neem voor een vrijblijvend gesprek gerust contact met ons op.

Wat moet je doen?

Voorheen moest je bij de aanvraag van je hypotheek met NHG al een offerte neerleggen van het bedrijf dat de verbouwing zou gaan uitvoeren. Voor veel kopers bleek dat een tijdrovende klus in een periode waarin veel ze meer aan hun hoofd hebben. Om kopers aan te sporen toch te verduurzamen, is die offerte-eis nu verdwenen.

De hypotheekverstrekker mag de extra vijf procent hypotheek al geven op basis van een gespecificeerde indicatie van de kosten. Je hoeft dus geen offertes meer aan te vragen op het moment dat je hypotheek nog niet rond is.

Controle blijft bestaan

De verplichting om aan te tonen dat je het extra geld in verduurzaming hebt gestoken, die blijft wel overeind. Dat doe je door kopieën van de facturen van aannemers en leveranciers in te sturen.

Wat mag je meefinancieren in je hypotheek?

• HR-ketel
• Warmtepomp
• Zonnecellen
• Zonneboiler
• Vloerisolatie
• Dakisolatie
• Spouwmuurisolatie
• HR++ glas

Verbouwen kan ook met andere financieringen

Jaarlijks gaat er veel energie en warmte verloren in huishoudens. De Nederlandse overheid is er veel aan gelegen om dat energieverlies terug te brengen. Afhankelijk van waar je woont kun je gebruikmaken van allerlei subsidies en regelingen.

Je hypotheek verhogen

Heb je verbouwingsplannen, maar zijn die niet allemaal in het kader van de verduurzaming? Dan is het de moeite waard om eens te kijken wat je met je hypotheek kunt. Als je huis meer waard is dan je hypotheek, dan kan het interessant zijn om je hypotheek te verhogen. Soms kan dat binnen de voorwaarden van je oude hypotheek, maar het kan ook dat je een nieuwe hypotheek moet sluiten.

Wil je meer informatie over het financieren van een verbouwing? Neem dan contact op dan kunnen de mogelijkheden en onmogelijkheden besproken worden.

Wat is er aan de hand? Als je je huis verkoopt en de opbrengst is onvoldoende om de resterende hypotheek af te lossen, dan heb je een restschuld. Heb je nog niet verkocht, maar weet je dat de waarde van je huis lager is dan je schuld, dan staat je hypotheek ‘onder water.’ Dat wordt ook wel een virtuele restschuld genoemd.

Restschuld 15 jaar aftrekbaar

Om mensen met zo’n virtuele restschuld toch weer de woningmarkt op te krijgen, maakte de overheid het in 2012 mogelijk om je restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. De rente op dat bovenste deel van je hypotheek blijft vervolgens 15 jaar lang fiscaal aftrekbaar.

Grote gevolgen honderdduizenden eigenaren

Mooie regeling? Ja, zeker voor de bewoners van de ongeveer 750.000 huizen waar de hypotheek onder water staat. Binnenkort is het feest echter voorbij. Eric Wiebes heeft het einde aangekondigd van de aftrekbare restschuldfinanciering. Als een restschuld met een gewone lening (consumptief krediet) gefinancierd moet worden, zijn de gevolgen groot.

Verschil wel of geen aftrekbare restschuldfinanciering

Na de verkoop van je huis houd je € 26.500 schuld over. Je jaarinkomen bedraagt € 48.000.

Situatie in 2017
Nettolasten van je restschuld binnen je hypotheek: € 174
Maximaal hypotheekbedrag te besteden aan nieuwe woning: € 191.800.

Situatie vanaf 2018
Nettolasten restschuld met consumptief krediet: € 196
Maximaal hypotheekbedrag te besteden aan nieuwe woning: € 80.500.

Wiebes: ‘Crisis voorbij’

De aftrekbare restschuldfinanciering was een crisismaatregel om de woningmarkt weer vlot te trekken. Volgens Wiebes is de huizenmarkt inmiddels voldoende hersteld en zijn stimuleringsmaatregelen niet meer nodig.

Voor mensen met een hypotheek onder water is het een bittere pil. Als je haast maakt, kun je echter nog aan de fiscale versobering ontkomen. Verhuis je nog dit jaar, dan kun je nog gewoon gebruik maken van aftrekbare restschuldfinanciering. Heb je plannen? Ga dan eerst een rond de tafel met een financieel adviseur voordat je de makelaar inschakelt. Je situatie kan dan in kaart gebracht worden. Je kunt zo een onderbouwde keuze maken. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

Vroeger hoefde je niet bij een hypotheekbank aan te kloppen zonder vast contract of goedlopende eigen zaak. Banken verlangden nu eenmaal de papieren zekerheid van een langdurige arbeidsovereenkomst. Tegenwoordig zit de arbeidsmarkt anders in elkaar. Flexwerken of zelfstandig zonder personeel (zzp) is steeds normaler. Hypotheekverstrekkers passen zich daarop aan.

Koophuis zonder vast dienstverband

Van alle Nederlanders heeft 35 procent een flexibel contract. Het hardnekkige vooroordeel bestaat dat dit een hypotheek in de weg staat. Jouw hypotheekadviseur kan samen met je een hypotheek selecteren die past bij je situatie. Ben je flexwerker of heb je een tijdelijk contract? Dan zijn de intentieverklaring en perspectiefverklaring je belangrijkste kansen.

Was is een intentieverklaring?

Een intentieverklaring is er voor werknemers met een tijdelijk dienstverband. Je vraagt hem aan bij je werkgever. Die verklaart dat je weliswaar een tijdelijk contract hebt, maar dat de intentie bestaat om je vast in dienst te nemen. De intentieverklaring verplicht je werkgever overigens tot niets, maar geeft de bank wel de extra zekerheid om een hypotheek af te kunnen geven.

Wat is een perspectiefverklaring?

Een perspectiefverklaring kun je aanvragen als je uitzendkracht of flexwerker bent. Op basis van je werkervaring, opleidingsniveau en de branche waar je in werkt, kun je een verklaring krijgen waarin het uitzendbureau verklaart dat je inkomen de komende jaren minstens op hetzelfde peil blijft.

Het uitgangspunt is dus inkomenszekerheid en niet meer zoals vroeger baanzekerheid. Je kunt de perspectiefverklaring bij alle grote uitzendbureaus aanvragen. Wil je meer weten?

Hypotheek zonder intentieverklaring of perspectiefverklaring

Heb je geen van beide verklaringen in je bezit? Dan ben je nog steeds niet kansloos voor een hypotheek. Als je zelf kunt aantonen dat je meerdere jaren een stabiel inkomen hebt, dan behoort een koophuis gewoon tot de mogelijkheden. Als zzp’er laat je het zien met jaarrekeningen, als uitzendkracht overleg je de jaaroverzichten van je uitzendbureau.

Zo’n 77 procent van de flexwerkers denkt zonder vast contract geen hypotheek te krijgen. 69 procent oriënteert zich daarom niet op koophuizen en 44 procent durft zelfs niets te kopen zonder vast dienstverband. Dat is jammer want het is niet nodig.

Ben je op zoek naar een koophuis maar heb je geen vast contract? Een vrijblijvende afspraak kan uiteraard nooit kwaad om ze de mogelijkheden eens te bespreken.

De ‘gratis’ smartphone bij je abonnement wordt per 1 mei gezien als lening bij een toestel vanaf € 250. Telecombedrijven voeren voortaan een inkomenstoets uit om te bepalen of je hiervoor voldoende geld overhoudt voor de maandelijkse afbetaling. In de winkel én online.

Hypotheek omlaag door telefoon op afbetaling

Eerder berichten we al dat je mogelijk een lagere hypotheek krijgt bij een smartphone-abonnement. Hoeveel lager exact hangt onder andere af van de hypotheeksoort en rente, en hoeveel je maandelijks voor de telefoon betaalt. Let op: elke telefoon op afbetaling binnen je gezin telt mee!

Rekenvoorbeeld

Bij een modaal bruto jaarsalaris van € 37.000 zou je hypotheek met € 8.185 omlaag kunnen gaan als je een iPhone 7 bij je abonnement neemt en € 9.314 bij een Galaxy S8. Bij dit voorbeeld gaat het om de standaard modellen. Wil je de luxere variant, dan kan je maximaal mogelijke hypotheek zelfs € 10.000 dalen.

Wat zijn je alternatieven?

Wil je een nieuwe smartphone maar er qua maximale hypotheek niet op achteruit gaan? Dan kan je de volgende opties overwegen:

1. Betaal de telefoon in één keer. Zo voorkom je een BKR-registratie voor je abonnement. Houd er rekening mee dat je voor de nieuwste smartphones al snel € 700 betaalt.
2. Kies voor een goedkope telefoon. Het beste is natuurlijk eentje onder de € Je kunt ook kijken naar een vorig model met een lager maandbedrag aan afbetaling. Hiermee beperk je de invloed op je maximale hypotheek zo ver mogelijk.
3. Verhoog je aanbetaling. Je betaalt dan een deel direct bij aanschaf zodat je het maandelijks af te lossen bedrag lager ligt. Als het resterend bedrag onder de € 250 blijft word het niet geregistreerd.

Liever sim-only abonnement

Wil je liever helemaal geen gedoe? Overweeg een sim-only abonnement, waarbij je alleen de kosten voor bellen, sms’en en internet betaalt. Behoud je oude smartphone nog even of koop een los toestel. Sinds de nieuwe wetgeving bekend is, kiezen steeds meer mensen voor deze optie.

Wees je bij de aanschaf van een nieuw mobiel abonnement bewust van de mogelijke gevolgen voor je hypotheek. Zeker van belang als van plan bent een eigen huis te kopen.

Een deel van het nodige hypotheekonderhoud heeft te maken met je eigen keuzes. Bijvoorbeeld wanneer je een grotere verbouwing wilt financieren. Raak je jouw baan kwijt of is er sprake van echtscheiding, dan is dat minder vrijwillig. Toch heeft ook dat veel invloed op je hypotheeksituatie. Onderstaand voorbeelden die invloed kunnen hebben op jouw hypotheek.

• Het huis verbouwen
• Achterstallig (groot) onderhoud aanpakken
• Echtscheiding
• Overlijden
• Verhuizen
• Leningen voor andere aankopen
• Verandering van baan of zelfstandig ondernemerschap

Ontwikkelingen hypotheekrente

Heb jij je hypotheek jaren geleden gesloten? De kans is groot dat de hypotheekrente destijds hoger lag dan nu. Vijf jaar geleden betaalde je voor een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar bijvoorbeeld nog 4,55 procent. Nu sluit je dezelfde periode ruim onder de twee procent. Je hoeft niet te wachten tot jouw rentevaste termijn is afgelopen om al te kunnen profiteren van de gedaalde rente. Twee mogelijkheden zijn:

1. Rentemiddelen
Bij rentemiddelen maak je nieuwe afspraken met de bank en zet je hypotheekrente opnieuw vast. De mogelijkheden hiervoor verschillen per bank. De nieuwe rente die de bank je aanbiedt, zal hoger zijn dan de laagste actuele hypotheekrente. Dit omdat de bank anders inkomsten misloopt. Wel betaal jij als het goed is een lagere rente dan bij je huidige hypotheekafspraken.

2. Hypotheek oversluiten
Bij het oversluiten sluit je een nieuwe hypotheek af en komen de eerdere hypotheekafspraken met de bank te vervallen. Je kunt in dat geval kiezen voor de hypotheek met de laagste actuele hypotheekrente. Wel is het bedrag dat de bank als boeterente voor het beëindigen van de eerdere hypotheekafspraken rekent relatief hoog. De bank loopt immers relatief hoge rente-inkomsten mis die jij anders nog al die jaren zou betalen.