Algemeen

Jubelton wordt afgeschaft

Al langer ligt de jubelton onder een vergrootglas. Nu kan er ruim een ton belastingvrij geschonken worden voor de aankoop van een woning. Deze regeling was bedoeld om starters een betere kans te geven op de woningmarkt. De fiscale maatregel heeft ook negatieve effecten. Zo is de kritiek dat woningprijzen van starterswoningen er verder door stijgen. Dit vergroot de kloof tussen vermogende en minder vermogende starters. Pas vanaf 1 januari 2024 wordt de jubelton afgeschaft.

Studielening en hypotheek: actuele schuld gaat tellen

Als je een studieschuld hebt, kijken geldverstrekkers bij de aanvraag van een hypotheek naar de oorspronkelijke studieschuld. Niet wat daar nog van over is. Stel je hebt ooit €25.000 voor je studie geleend, maar je hebt al 20.000 afgelost, dan kijkt de geldverstrekker dus niet naar de resterende €5.000 maar naar het aanvankelijke bedrag. Als het aan het nieuwe kabinet ligt, komt daar verandering in. Bij hypotheekaanvragen wordt er in de toekomst gekeken naar de actuele hoogte van de studielening.

Aantal nieuwe woningen omhoog

In plaats van 75.000 nieuwe woningen per jaar heeft het nieuwe kabinet afgesproken 100.000 nieuwe huizen per jaar te bouwen. Hiervoor wordt een oude ministerspost van stal gehaald, in de vorm van een minister van Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening. Deze gaat gemeenten en provincies bijstaan bij het halen van de doelstelling. Van de nieuwe woningen moet twee derde betaalbare woningen worden. Bijvoorbeeld huurwoningen tot €1000 per maand of koopwoningen tot de NHG-grens. De vraag blijft overigens hoe realistisch de bouwplannen zijn.

Overdrachtsbelasting stijgt in 2023 voor beleggers

De overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt door de koper, stijgt mogelijk vanaf 1 januari 2023 naar 9 procent. Dit is één procent hoger dan nu.

Woningen betaalbaar houden voor huurders en starters

Er zijn verschillende plannen om woningen betaalbaar te houden of te maken voor mensen met lagere inkomens. De samenvatting is:

• Wie een middeninkomen heeft en een middenhuurwoning huurt, krijgt huurprijsbescherming. Zo kan de huur van de woning niet onverwachts extreem stijgen. In het regeerakkoord staat niet wat onder een middenhuurwoning valt. Ook is niet helder hoe de bescherming er precies uitziet. De uitwerking van dit plan laat dus nog op zich wachten.
• Wie een laag inkomen heeft en in een sociale huurwoning woont, ziet de huur mogelijk lager uitvallen.
• Starters krijgen hulp bij het kopen van een woning te kopen. Mogelijk met een nieuwe vorm van premie A-woningen. Een premie A-woningen is een sociale koopwoning. Onder voorwaarden kan je subsidie krijgen, zodat de woning binnen bereik komt.
• Huurder van corporatiewoningen worden aangemoedigd hun woning te kopen onder voorwaarden. Hoewel het aantal huurwoningen hierdoor afneemt, krijgen huurders zo wel de kans om een woning te kopen.

Huurverhoging voor scheefwoners

Er liggen plannen om de huur te verhogen voor huurders met middeninkomens die met middeninkomens in een sociale huurwoning wonen. Dit gebeurt waarschijnlijk stapsgewijs. Op deze manier worden de zogenaamde scheefhuurders aangepakt. Opvallend is verder dat in 2024 de sociale huren worden bevroren.

Toeslagen gaan op de schop, waaronder de huurtoeslag

Het kabinet wil het toeslagensysteem hervormen. Onder andere de huurtoeslag gaat op de schop. Huurders met een laag inkomen worden mogelijk op een andere manier gecompenseerd. Hoe is nog niet duidelijk. Daarnaast wordt de huurgrens voor huurtoeslag afgeschaft en wil het kabinet overstappen op een huurnorm. De toeslag wordt dan bepaald op basis van het inkomen en de hoogte van de huur.

Aanpak malafide verhuurders

Om discriminatie en malafide verhuurders aan te pakken moeten gemeenten meer mogelijkheden krijgen. Dit kan bijvoorbeeld met een meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunningen.

Het nieuwe kabinet richt zijn pijlen vooral op het betaalbaar maken van woningen voor iedereen. Opvallend is dat er geen afspraken zijn gemaakt over de hypotheekrenteaftrek en het verplaatsen van de woning van box-1 naar box-3. Hiermee lijkt het heilige huisje van de VVD voor de komende tijd veilig gesteld. In de komende zullen de daadwerkelijke wijzigingen steeds concreter worden. 

1 miljard voor de bouw van extra woningen

Al in 2019 heeft het kabinet 1 miljard euro gestort in het potje ‘woningbouwimpuls’. Gemeenten konden met het geld onder andere sneller vervuilde grond saneren voor bouw van woningen. Intussen is dat potje leeg. Vanaf 2022 komt er een soortgelijk initiatief. De komende tien jaar wordt er jaarlijks 100 miljoen euro begroot om snelle woningbouw te stimuleren.

Subsidie voor verduurzaming van woningen

Verduurzaming is een speerpunt van de overheid. Al is het alleen maar om aan Europese richtlijnen te kunnen voldoen. De hoge kosten van verduurzaming zijn voor veel woningeigenaren een drempel. Om ze toch over de streep te trekken zijn de volgende twee subsidieregelingen vanaf 2022 tot 2024 beschikbaar:

• € 288 miljoen voor hybride warmtepompen in woningen
• € 514 miljoen voor isolatie van huur- en koopwoningen

Woonsubsidie voor speciale doelgroepen

Op dit moment is er een subsidieregeling voor woningbouw voor kwetsbare doelgroepen. Denk hierbij aan dak- en thuislozen mensen, statushouders en studenten. Deze regeling wordt verlengt tot 2025. Ieder jaar komt er 10 miljoen euro beschikbaar. Daarnaast komt er ook een subsidieregeling voor woonruimte voor speciale doelgroepen. Wie hier precies onder vallen en de exacte invulling van de regeling is nog niet bekend.

Lager overdrachtsbelastingtarief bij onvoorziene omstandigheden

Wie een woning koopt en deze niet voor lange tijd als hoofdverblijf gebruikt, betaalt acht procent overdrachtsbelasting. Koop je de woning wel voor eigen gebruik en ben je boven de 35, of heb je al eens gebruik gemaakt van de startersvrijstelling, dan betaal je twee procent. Het kabinet wil dit tarief van twee procent ook instellen in geval van bijzondere bijzondere omstandigheden.

Stel één van de kopers komt tussen het tekenen van het voorlopig koopcontract en de overdracht bij de notaris te overlijden. Mogelijk wil je de aangekochte woning dan niet meer als hoofdverblijf gebruiken. Dit zou betekenen dat je 8% overdrachtsbelasting moet betalen in plaats van twee. Hetzelfde geldt bij een tussentijdse scheiding. Wanneer het nieuwe voorstel van het kabinet wordt goedgekeurd, geldt het lagere tarief als je voldoet aan drie voorwaarden:

• De onvoorziene omstandigheid vindt plaats tussen het tekenen van het voorlopig koopcontract en de overdracht bij de notaris.
• Door de onvoorziene omstandigheid kan de koper niet voldoen aan het criterium om de woning te gebruiken als hoofdverblijf.
• De koper legt een verklaring af dat hij aangeeft dat hij voor de onvoorziene omstandigheid de intentie had de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Daarnaast verklaart hij dat hij niet redelijkerwijs in staat is de woning anders dan tijdelijk te als hoofdverblijf te gebruiken.

voorkomen onbedoelde beperking hypotheekrenteaftrek

Per 1 januari 2022 wordt de eigenwoningregeling op drie onderdelen aangepast. De aanpassing geldt voor partners die niet in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn of geregistreerd partner zijn. Met de nieuwe regeling wordt voorkomen dat er geen onbedoelde beperkingen op de hypotheekrente aftrek zijn. De regeling wordt op volgende drie punten aangepast:

• De eigenwoningreserve
• De aflossingsstand
• De eigenwoningschuld

Nu is het zo dat partners het eigen woningverleden delen. Hierdoor kan een onbedoelde beperking ontstaan voor de partner die bijvoorbeeld geen eigenaar is geweest van een woning. Stel Marieke en Willem zijn getrouwd in beperkte gemeenschap. Marieke heeft een eigenwoningreserve van 20.000 en Willem heeft geen reserve. Willem krijgt dan toch de helft van de eigenwoningreserve van Marieke. Over 10.000 mag hij geen rente aftrekken van zijn hypotheekschuld.

Vanaf 1 januari gaat dit niet meer op en deelt hij de eigenwoningreserve niet meer. De nieuwe regeling houdt ook rekening met overlijden. Zo krijgen partners niet automatisch de eigenwoningreserve, aflossingsstand of eigenwoningschuld van de overleden partner.

Het demissionaire kabinet heeft op Prinsjesdag geen opzienbarende maatregelen bekend gemaakt. De 1 miljard euro die beschikbaar gesteld is voor het verlichten van de krappe woningmarkt is de grootste stap vooruit. Nu nog hopen dat er daadwerkelijk vaart gemaakt wordt met de bouw…