Article

Voorwaarden en Normen NHG 2020

Op 1 november 2019 publiceerde de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) de Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) in 2020. In dit artikel behandelen we de belangrijkste wijzigingen in de Voorwaarden en Normen (V&N) van 2020 ten opzichte van 2019.

NHG hanteert onverkort de normen uit de Tijdelijke Regeling hypothecair krediet 2020, naast hun eigen voorwaarden en normen. Zie daarvoor onze eerdere berichtgeving over de wettelijke leennormen voor hypothecaire kredieten.

Kostengrens

De kostengrens voor NHG-leningen stijgt naar € 310.000 (2019: € 290.000). Dit is de maximale lening met NHG als er geen sprake is van energiebesparende voorzieningen.
Als er wel sprake is van energiebesparende voorzieningen, is de LTV maximaal 106% ofwel € 328.600 (2019: € 307.400).
Ook worden, voor het eerst sinds enkele jaren, de kostengrenzen voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen weer verhoogd. Die worden € 140.000 (2019: € 136.570) voor woonwagens en € 51.000 (2019: € 50.000) voor woonwagenstandplaatsen.  

Borgtochtprovisie

De borgtochtprovisie gaat omlaag naar 0,7% van de lening (2019: 0,9%).
Mogelijk volgen de komende jaren verdere verlagingen, want de buffer is hoog genoeg en het aantal verliesdeclaraties neemt sterk af.
NHG wil echter niet te snel de borgtochtprovisie verlagen: men pleit voor een stabiel beleid, waarbij uiteindelijk toegewerkt wordt naar een provisie die ‘zo hoog is als moet, maar zo laag is als kan’.

Inkomensvaststelling in Beheersituaties

Vanaf 2020 wordt ook in Beheersituaties gebruik gemaakt van de Inkomensverklaring Ondernemers om vast te stellen of een deel van de schuld kwijtgescholden moet worden en het een ondernemer betreft.
Voor niet-ondernemers mag de Inkomensbepaling loondienst worden gebruikt, als die een positief resultaat biedt in beheersituaties. Is de uitslag negatief (of wel: kan de woning niet behouden worden), dan moet alsnog via een werkgeversverklaring bekeken worden of woningbehoud al dan niet mogelijk is, dan wel of er kwijtgescholden moet worden.

Overlijdensrisicoverzekering

Tot 2018 was het bij het aangaan van een hypothecair krediet met NHG verplicht om het deel van de lening dat hoger was dan 80% van de woningwaarde af te dekken met een overlijdensrisicoverzekering (ORV).
Sinds 2018 is deze verplichte ORV er niet meer. Maar de plicht bleef wel bestaan voor iedereen die al een NHG-lening had.
Dat laatste vervalt per 1 januari 2020. Ook woningeigenaren met bestaande NHG-leningen, mogen hun ORV vanaf dat moment beëindigen. Dat wil zeggen: de ORV hoeft niet meer verpand te worden. Uiteraard betekent dit niet dat het voor iedereen verstandig is om dat te doen.

Twee wijzigingen bij oversluiten

Bij het oversluiten van een lening, al dan niet met NHG, naar een (andere) lening met NHG, veranderen twee zaken:

  1. Niet NHG à NHG: oversluiten alleen als waarde woning niet hoger is dan kostengrens
    Oversluiten van een lening zonder NHG naar een lening met NHG is vanaf 2020 niet alleen meer afhankelijk van de hoogte van de lening, maar ook van de waarde van de woning. In 2019 is het nog mogelijk om een lening op een woning van boven de kostengrens over te sluiten naar NHG, zolang de lening maar onder de kostengrens valt. Vanaf 2020 is dat dus niet meer mogelijk. Als de waarde van de woning op het moment van oversluiten hoger is dan de kostengrens, is het niet mogelijk de lening naar NHG over te sluiten.
    Bij het oversluiten hoeven vanaf 2020 de kosten van het oversluiten niet meer meegefinancierd te worden. Het is toegestaan om deze uit eigen middelen te voldoen, zodat de kostengrens volledig kan worden benut voor de uitstaande lening
  2. NHG à NHG: andere berekeningswijze borgtochtprovisie
    In de Voorwaarden van NHG staat al vele jaren dat het mogelijk is om een bestaande NHG-lening over te sluiten naar een andere geldgever. De kosten daarvan zijn (tot en met 2019) dan welgeteld €1. In de praktijk betalen klanten die een dergelijke overstap maken echter meer: de geldverstrekker die de lening overneemt, ziet het als een heel nieuwe lening, en vraagt dus de gehele borgtochtprovisie. De klant heeft deze dan feitelijk dubbel betaald. Om deze onwenselijke praktijksituatie te beëindigen, wordt de regel hierover in 2020 aangepast.

    Vanaf 1 januari 2020 wordt bij het oversluiten van een bestaande NHG-lening naar een andere geldverstrekker alleen nog borgtochtprovisie in rekening gebracht over het leningdeel dat hoger is dan de oorspronkelijke lening, of indien dit lager is het meerdere boven de huidige restschuld. Bijvoorbeeld over het deel van de lening dat extra wordt geleend om de oversluitkosten te financieren. De mogelijkheid om € 1 te betalen, vervalt in 2020.

Voor zowel situaties van oversluiten (van niet-NHG naar NHG of van NHG naar NHG bij andere geldgever) is in de nieuwe V&N verduidelijkt dat er geen borgtochtprovisie is verschuldigd over de waarde van een verpand vermogensopbouwproduct. Dat was al zo voor het aangaan van een lening bij aankoop van een woning, maar geldt nu ondubbelzinnig dus ook voor oversluitsituaties.

Overige wijzigingen

  • Ook bij aanvullende NHG-leningen (bovenop een al bestaande lening), geldt vanaf 2020 dat dit alleen mogelijk is als de waarde van de woning niet hoger is dan de kostengrens. Dit is in lijn met de nieuwe regel hierover bij oversluiten van een lening zonder NHG naar een NHG-lening
  • Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bij relatiebeëindiging, mag alleen als de in de woning blijvende partner de lasten kan betalen van de bestaande lening en de verhoging vanwege uitkoop van de andere partner. Dat moet getoetst worden door middel van de reguliere inkomenslastentoets. Dat is in 2019 ook al zo. Maar in 2020 komt daar een mogelijkheid bij: als de bestaande lening + verhoging niet binnen de normale leennormen valt, mogen de Beheercriteria gebruikt worden om te bepalen of de woonlasten te dragen zijn. Die Beheercriteria zijn ruimer. Dat betekent dat vanaf 2020 de vertrekkende partner in meer gevallen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen kan worden, waar het een NHG-lening betreft
  • Een zorgverlener die inkomen verkrijgt vanuit een pgb, mag dit betrekken in zijn toetsinkomen. Het moet dan wel om structureel inkomen gaan
  • In de V&N stond altijd al dat financiering met NHG alleen mogelijk is voor een ‘in Nederland gelegen woning’. Dat wordt nu verduidelijkt: het moet gaan om het in Europa gelegen deel van Nederland. Het Caribische deel van Nederland of het Koninkrijk der Nederlanden valt hier dus niet onder

Andere wijzigingen te verwachten?

In de aanloop naar de publicatie van de nieuwe V&N NHG 2020, had NHG al diverse voorgenomen wijzigingen gepubliceerd. Twee daarvan zijn niet terug te vinden in versie 1 van de V&N NHG 2020. Mogelijk worden die in het lopende jaar 2020 alsnog toegevoegd. We benoemen hier twee mogelijk toekomstige wijzigingen in de V&N:

  1. de Arbeidsmarktscan
    NHG moderniseert de wijze waarop inkomen mag worden vastgesteld steeds verder. Voor werknemers in loondienst was in 2019 al de Inkomensbepaling Loondienst geïntroduceerd. Datzelfde geldt voor de vaststelling van ondernemers via de Inkomensverklaring Ondernemers. Voor flexwerkers was al in 2018 de Perspectiefverklaring geïntroduceerd.

    In de tweede helft van 2019 is bovendien een pilot gestart: de Arbeidsmarktscan. De Arbeidsmarktscan geeft weer wat de kansen van de consument zijn om snel een nieuwe baan in hetzelfde vakgebied te vinden, wat de verwachte zoektermijn in maanden zal zijn en wat de bijbehorende verdiencapaciteit is​. Hoewel de pilot wordt uitgebreid, is de Arbeidsmarktscan nu nog niet in de V&N 2020 opgenomen als reguliere wijze voor het vaststellen van het toetsinkomen.

    Er zijn voor de flexwerker dus nog twee mogelijkheden om het toetsinkomen vast te stellen:
    • De standaardregeling
      Flexwerkers die 3 jaar of langer werkzaam zijn, kunnen als toetsinkomen het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren hanteren, met een maximum van het laatste jaar
    • De Perspectiefverklaring
      Flexwerkers, die ten minste één jaar werkzaam zijn bij hetzelfde uitzendbureau, kunnen de Perspectiefverklaring aanvragen. Voor leningen met NHG moet het wel gaan om een flexwerker bij een van de gecertificeerde uitzendbureaus. Veel geldgevers accepteren deze perspectiefverklaring overigens ook van niet-gecertificeerde uitzendbureaus, als het een lening zonder NHG betreft 

Voor partijen die met de pilot meedoen, is de Arbeidsmarktscan een derde optie. Deze geldt voor alle flexwerkers, die ten minste één jaar werkzaam zijn. Dat hoeft dus niet bij dezelfde werkgever te zijn. Bovendien is de Arbeidsmarktscan niet beperkt tot arbeidskrachten, maar geldt deze ook voor bijvoorbeeld mensen met een tijdelijk arbeidscontract (zonder intentieverklaring), oproepkrachten, seizoen werkers, enzovoort. Bij sommige geldgevers is een inkomensbepaling met de Arbeidsmarktscan dus al mogelijk, maar deze is nog niet gecodificeerd (opgenomen in de V&N).

  1. Oprekken kostengrens nieuwbouwwoningen
    Alle nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan het bouwbesluit. Hierdoor zijn deze woningen al zeer energiezuinig. Vanaf 1 juli 2020 worden de regels over energieverbruik nog strenger voor nieuwbouwwoningen. Vanwege de definitie van “marktwaarde van de woning”, was het niet mogelijk om boven de reguliere kostengrens EBV (energiebesparende voorzieningen) te financieren. NHG is van plan deze regels op te rekken. Het zou dan bij nieuwbouw toegestaan zijn om de verhoogde kostengrens te gebruiken. De extra ruimte die dit oplevert, moet dan wel volledig besteed worden aan EBV. De vraag is in hoeverre er dan iets verandert, want ook nu al is het mogelijk maximaal de kostengrens + 6% te financieren met NHG, voor zover die 6% wordt besteed aan EBV
Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.