Assurantie Adviesbureau DS

Al sinds 1980 staat onze deur open voor een open en eerlijk advies!

Hypotheken

Hypotheekregels van kracht

by Reageer

Sinds 14 juli 2016 zijn de nieuwe Europese Hypotheekregels van kracht. Wat zijn de gevolgen voor jou en jouw hypotheek?
Ga je dit jaar aan de slag met het sluiten van een nieuwe hypotheek? Dan zul je merken dat nieuwe Nederlandse hypotheken voortaan moeten voldoen aan Europese hypotheekregels. In de praktijk neemt je financieel adviseur je een groot deel van de werkzaamheden uit handen. Toch zul je merken dat er meer papierwerk komt kijken bij het sluiten van een nieuwe hypotheek.

Laten we beginnen met het moeilijkste: de naam. Brussel spreekt van de Mortgage Credit Directive (MCD). Deze serie richtlijnen moet ervoor zorgen dat consumenten in ieder EU-land op gelijksoortige manier zijn beschermd voor de risico’s van een hypotheek.

De belangrijkste veranderingen rondom je hypotheek

  • Voordeel bij aflossen & oversluiten hypotheek

Goed nieuws: het oversluiten of vervroegd aflossen van je hypotheek zal goedkoper worden. Op dit moment is het zo dat je bank bij oversluiten of vervroegd aflossen een boeterente in rekening kan brengen. Met de nieuwe regelgeving mag dit nog steeds, maar de boete mag alleen nog de werkelijk geleden kosten bevatten. Ofwel: de boete moet gebaseerd zijn op de rente-inkomsten die de bank misloopt. In veel gevallen zullen de boetes hierdoor lager worden.

  • Van offerte naar bindend aanbod

Een belangrijk verschil: een hypotheekverstrekker mag geen offerte onder voorbehoud van kredietwaardigheid meer doen. Bijvoorbeeld omdat de bank nog in afwachting is van je werkgeversverklaring of een taxatierapport van je woning.

In plaats daarvan, mogen zij enkel een bindend aanbod doen. Dat wil zeggen: jij levert alle benodigde documenten aan, de hypotheekverstrekker doet je een bindend aanbod (waar zij aan vastzitten en niet meer op terug kunnen komen), jij beslist of je akkoord gaat.

n de praktijk betekent dit dat de hypotheekverstrekker méér zekerheid moet hebben over jouw situatie, voor je een bindend aanbod krijgt. De bank kan na het aanbod immers niet meer terug. Het opvragen van verschillende offertes is dus een ingewikkelder en tijdrovender proces geworden. Niet bepaald een klantgerichte werkwijze, vanuit Europa.

Een bank of andere geldverstrekker mag je dus geen offerte onder voorbehoud meer doen. Dat betekent niet dat je zonder álle aan te leveren stukken geen indicatie meer kunt krijgen. In overleg met je hypotheekadviseur kunnen de meeste aanbieders je wel voorzien van een zogenaamde voorlopige aanbieding of een rente-aanbod. Daarmee heb je een duidelijke indicatie van de mogelijkheden en de kosten van jouw hypotheek, zonder een heel dossier aan te leveren.

  • Langere bedenktijd

Voortaan mag je over een hypotheekofferte net zo lang nadenken als over andere krediet-offertes: twee weken. De geldverstrekker mag het aanbod dan niet meer intrekken of in jouw nadeel wijzigen. Op dit moment geldt voor een definitieve offerte nog een bedenktijd van drie dagen. Nu de offerte onder voorbehoud vervangen wordt door een bindend aanbod, is het logisch dat ook de bedenktijd wat verlengd wordt.

Hypotheekadviseur of verkoper van de bank?

Brussel zou graag zien dat hypotheekadviseurs die uit naam van een aanbieder adviseren, niet langer de term ‘adviseur’ dragen. Dat gaat bijvoorbeeld om adviseurs van de Rabobank: zij zullen enkel een Rabobank-hypotheek adviseren. In hoeverre is er dan nog sprake van advies? Bij hypotheekadviseurs van Rabobank, ING en ABN AMRO zou je eigenlijk moeten spreken van hypotheekverkopers.

Helaas is dit nu net een van de richtlijnen die minister Dijsselbloem juist niet overgenomen heeft: de grote banken mogen ‘hypotheekadvies’ blijven bieden. Zonde, een gemiste kans voor de financiële sector. Het zou voor consumenten juist duidelijk maken wat het verschil is tussen advies bij een onafhankelijk adviseur of bij een hypotheekaanbieder.

Deze zomer officieel van start

Officieel zou de Europese hypothekenrichtlijn per 21 maart worden ingevoerd. Begin maart heeft minister Dijsselbloem van Financiën aangegeven dat deze datum niet gehaald zal worden. Nu, 14 juli 2016, zijn de hypotheekregels alsnog in werking getreden. 

Veel banken en andere geldverstrekkers, hypotheekadviseurs en andere betrokken partijen waren overigens al bezig met het verwerken van de nieuwe hypotheekregels in hun systemen. De nieuwe regels gelden per heden. Meer bescherming dus voor jou als consument, en dat is uiteraard prettig. Bij vragen kan er natuurlijk altijd contact met ons opgenomen worden. 

Belastingvrij Schenken in 2017

by Reageer

 

Goed nieuws voor ouders die hun kinderen willen helpen bij de aankoop van een eerste huis door middel het schenken van een bedrag. Per 2017 is het weer mogelijk om eenmalig tot € 100.000 belastingvrij te schenken. De belangrijkste voorwaarde is dat het geld besteed wordt aan een verbouwing, de aankoop van een huis of de aflossing van een hypotheekschuld. Dat is bijna een verdubbeling van de huidige maximale belastingvrije schenking.

Wanneer je een bedrag schenkt aan de (klein)kinderen, andere familie of goede vrienden, steekt de Belastingdienst al snel zijn hand uit. Je mag standaard € 2.122 belastingvrij schenken, ongeacht het doel of relatie tussen schenker en ontvanger. Bij grotere giften betaal je schenkbelasting, tenzij je recht hebt op een vrijstelling omdat het bijvoorbeeld een schenking van ouder op kind is. In dat geval mag je bijvoorbeeld jaarlijks € 5.304 belastingvrij schenken.

Meer informatie: Belastingdienst.nl – belastingvrij schenken & vrijstellingen in 2016

Een hoger bedrag schenken voor een woning

Is de schenking voor de aankoop of verbouwing van een woning bedoeld, of voor aflossing van een hypotheek of restschuld? Dan mag je dit jaar, onder voorwaarden, eenmalig tot € 53.016 belastingvrij schenken. Het is deze vrijstelling die per 2017 verhoogd wordt tot € 100.000.

Meer informatie: Belastingdienst.nl – Vrijstelling voor financiering eigen woning

Dit is toch niet nieuw?

De verruimde eenmalige fiscaal vriendelijke schenking is niet nieuw. In 2013 en 2014 kon al tot € 100.000 belastingvrij geschonken worden, als het geld gebruikt zou worden voor de aankoop of verbouwing van een woning, of aflossing op een hypotheek. Van die regeling werd veelvuldig gebruik gemaakt: naar schatting is zo’n 10% van de woningverkopen in die periode gerealiseerd met hulp van een schenking.

Per 2017 meer mogelijkheden

Over een half jaar wordt de eenmalige vrijstelling voor schenkingen omtrent de eigen woning bijna verdubbeld. Van € 53.016 naar € 100.000. Bovendien hoeft het niet langer te gaan om een schenking van ouder op kind. Als het aan de Belastingdienst ligt, komen ook andere familieleden of goede vrienden in aanmerking.

Dit zijn de eisen voor de vrijstelling van € 100.000:

  • De ontvanger is tussen de 18 en 40 jaar oud
  • De ontvanger heeft in 2013 of 2014 geen gebruik gemaakt van deze vrijstelling
  • De schenking wordt gebruikt voor:
    • Aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning
    • Aflossing van de eigenwoningschuld (hypotheek)
    • Aflossing van een restschuld van een verkochte eigen woning
    • Afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming

Wat scheelt het?

De tarieven voor schenkbelasting zijn niet alleen afhankelijk van het doel van de schenking, in dit geval een woning. Ook de relatie tussen schenker en ontvanger speelt een rol. Voor schenkingen tussen ouder en kind, grootouder en kleinkind, en andere relaties gelden verschillende tarieven. Bij een schenking van € 100.000 betaal je dit jaar bijna € 5.000 tot ruim € 29.000 schenkbelasting.

In de drie bovenstaande situaties betaal je in 2017 géén schenkbelasting. Dat scheelt tot bijna 30% voor de ontvanger. De schenking moet daarvoor wel aan bovengenoemde voorwaarden voldoen.

Hoe zit het met eerdere schenkingen?

De ‘eenmalig verhoogde vrijstelling’ voor de eigen woning spreekt eigenlijk voor zich. Je kunt er één keer gebruik van maken. De kans bestaat natuurlijk dat je in het verleden al eens een schenking voor je huis hebt ontvangen, van bijvoorbeeld € 40.000. Je hebt dan gebruik gemaakt van de eenmalig verhoogde vrijstelling, maar deze niet ten volle benut.

Soms zijn er mogelijkheden om nogmaals, deels, gebruik te maken van de vrijstelling. Er gelden verschillende voorwaarden, afhankelijk van of de schenking plaatsvond vóór 2010, in de periode 2010-2014 of in 2015/2016. Voor sommige regelingen van het overgangsrecht is in 2016 nog actie vereist. 

Heb je plannen om een schenking te doen? Dan loont het om daar nog een half jaar mee te wachten. Is de situatie wat ingewikkelder, vanwege eerdere schenkingen of omdat de ontvanger niet in de leeftijdscategorie 18 tot 40 jaar past? Dan kan het juist belangrijk zijn om nog dit jaar de zaken in orde te maken. Voor vragen kunt u altijd contact met ons opnemen.

 

Consumentenbond ontraadt rentemiddeling

by Reageer

 

De  Consumentenbond  ontraadt rentemiddeling voor huiseigenaren die willen profiteren van de huidige lage hypotheekrentetarieven. Volgens de bond is  rentemiddeling bij vrijwel alle banken te duur. Alleen Obvion wijkt volgens de Consumentenbond van dit beeld af. 

De organisatie komt met haar advies nu Rabobank en  ABN Amro per  1 juli rentemiddeling gaan inzetten voor bestaande hypotheken. De bond adviseert huiseigenaren hier niet op in te gaan. “Het is te duur, er is op de korte termijn geen sterke rentestijging te verwachten, en om een slechts een rentevoordeel te halen, zadelen huizenbezitters zich voor langere tijd op met hogere lasten.”

Diverse banken boden de mogelijkheid van rentemiddeling al, en met uitzondering van Obvion zijn ze allemaal te duur.  ABN Amro en Rabobank zijn volgens de Consumentenbond nog duurder. Het grote nadeel van  de rentemiddeling bij Rabo is volgens de bond dat  het boetevrij aflossen bij verhuizen vervalt na rentemiddeling. “Daarmee is er het risico dat er een flinke boeterente volgt bij verhuizing. De andere banken kennen deze voorwaarde niet.”

De coöperatieve bank doet bovenop het nieuwe rentepercentage een opslag van 0,2%, onder meer als vergoeding voor de kosten voor het ‘herzien van renteverplichtingen op de kapitaalmarkt.’ De Consumentenbond hecht weinig waarde aan die uitleg. “Banken moeten hun renteverplichtingen echter voortdurend herzien. Bovendien profiteren zij van de ingreep als de rente de komende jaren laag blijft. ABN Amro en Florius rekenen zelfs én een boete-opslag én een vaste ‘rentebemiddelingsopslag’ van 0,2%.”

Boeterente nog ongunstiger
Banken hanteren  twee methoden  bij rentemiddeling, de zuivere variant  waarbij een gewogen gemiddelde wordt genomen van de rente die de klant nu betaalt en de actuele marktrente. “Dit doen Obvion en de Rabobank”, stelt de Consumentenbond  vast. “De overige banken, waaronder ING en ABN Amro, berekenen een boeterente en smeren die uit over de nieuw gekozen looptijd. Dit pakt voor consumenten ongunstiger uit.”

Laat je dus altijd goed voorlichten!

Bron

Nieuwe Europese hypotheekregels

by Reageer

 

Ga je dit jaar aan de slag met het sluiten van een nieuwe hypotheek? Dan zul je merken dat nieuwe Nederlandse hypotheken voortaan moeten voldoen aan Europese hypotheekregels. In de praktijk neemt je financieel adviseur je een groot deel van de werkzaamheden uit handen. Toch zul je merken dat er bijvoorbeeld meer papierwerk komt kijken bij het sluiten van een nieuwe hypotheek.

Laten we beginnen met het moeilijkste: de naam. Brussel spreekt van de Mortgage Credit Directive (MCD). Deze serie richtlijnen moet ervoor zorgen dat consumenten in ieder EU-land op gelijksoortige manier zijn beschermd voor de risico’s van een hypotheek.

De belangrijkste punten:

  • Voordeel bij oversluiten & aflossen

Goed nieuws: het oversluiten of vervroegd aflossen van je hypotheek zal goedkoper worden. Op dit moment is het zo dat je bank bij oversluiten of vervroegd aflossen een boeterente in rekening kan brengen. Met de nieuwe regelgeving mag dit nog steeds, maar de boete mag alleen nog de werkelijk geleden kosten bevatten. Ofwel: de boete moet gebaseerd zijn op de rente-inkomsten die de bank misloopt. In veel gevallen zullen de boetes hierdoor lager worden.

  • Van offerte naar bindend aanbod

Een belangrijk verschil: een hypotheekverstrekker mag geen offerte onder voorbehoud van kredietwaardigheid meer doen. Bijvoorbeeld omdat de bank nog in afwachting is van je werkgeversverklaring of een taxatierapport van je woning.

In plaats daarvan, mogen zij enkel een bindend aanbod doen. Dat wil zeggen: jij levert alle benodigde documenten aan, de hypotheekverstrekker doet je een bindend aanbod (waar zij aan vastzitten en niet meer op terug kunnen komen), jij beslist of je akkoord gaat.

In de praktijk betekent dit dat de hypotheekverstrekker méér zekerheid moet hebben over jouw situatie, voor je een bindend aanbod krijgt. De bank kan na het aanbod immers niet meer terug. Het opvragen van verschillende offertes is dus een ingewikkelder en tijdrovender proces geworden. Niet bepaald een klantgerichte werkwijze, vanuit Europa.

Een bank of andere geldverstrekker mag je dus geen offerte onder voorbehoud meer doen. Dat betekent niet dat je zonder álle aan te leveren stukken geen indicatie meer kunt krijgen. In overleg met je hypotheekadviseur kunnen de meeste aanbieders je wel voorzien van een zogenaamde voorlopige aanbieding of een rente-aanbod. Daarmee heb je een duidelijke indicatie van de mogelijkheden en de kosten van jouw hypotheek, zonder een heel dossier aan te leveren.

  • Langere bedenktijd

Voortaan mag je over een hypotheekofferte net zo lang nadenken als over andere krediet-offertes: twee weken. De geldverstrekker mag het aanbod dan niet meer intrekken of in jouw nadeel wijzigen. Op dit moment geldt voor een definitieve offerte nog een bedenktijd van drie dagen. Nu de offerte onder voorbehoud vervangen wordt door een bindend aanbod, is het logisch dat ook de bedenktijd wat verlengd wordt.

Hypotheekadviseur of verkoper van de bank?

Brussel zou graag zien dat hypotheekadviseurs die uit naam van een aanbieder adviseren, niet langer de term ‘adviseur’ dragen. Dat gaat bijvoorbeeld om adviseurs van de Rabobank: zij zullen enkel een Rabobank-hypotheek adviseren. In hoeverre is er dan nog sprake van advies? Bij hypotheekadviseurs van Rabobank, ING en ABN AMRO zou je eigenlijk moeten spreken van hypotheekverkopers.

Helaas is dit nu net een van de richtlijnen die minister Dijsselbloem juist niet overgenomen heeft: de grote banken mogen ‘hypotheekadvies’ blijven bieden. Zonde, een gemiste kans voor de financiële sector. Het zou voor consumenten juist duidelijk maken wat het verschil is tussen advies bij een onafhankelijk adviseur of bij een hypotheekaanbieder.

Deze zomer officieel van start

Officieel zou de Europese hypotheekregels per 21 maart worden ingevoerd. Begin maart heeft minister Dijsselbloem van Financiën aangegeven dat deze datum niet gehaald werd. Het streven is nu de nieuwe hypotheekregels per komende zomer rond te hebben. Het voorstel moet overigens nog wel door de Eerste Kamer, een en ander is dus onder voorbehoud.

Dit betekent natuurlijk niet dat je met een hypotheekaanvraag nu nog niets merken van de nieuwe hypotheekregels. Veel banken en andere geldverstrekkers en andere betrokken partijen zijn al bezig met het verwerken van de nieuwe regels in hun systemen. Goede kans dat je ook nu al te maken krijgt met de nieuwe Europese hypotheeekregels. Bij vragen en horen wij dat uiteraard graag. U kunt hiervoor contact met ons opnemen.

 

Bron

DNB wil maximale hypotheek verlagen

by Reageer

 

Hoe nodig is dit?

Kun je straks nog maximaal 90% van de woningwaarde lenen?
Op dit moment mag je maximaal 102% van de waarde van je huis lenen aan hypotheek. Bij een huis van drie ton heb je dus € 6.000 euro nodig voor je kosten koper. De maximale hypotheek gaat terug naar 100% in 2018. Maar De Nederlandsche Bank (DNB) vindt dat nog steeds te hoog. DNB wil een maximale hypotheek van 90% van de woningwaarde. Hoe nodig is dat eigenlijk?

Als je in 2012 een huis kocht, mocht je voor je hypotheek 6% meer lenen dan wat je huis waard was. Je kon daardoor naast je huis, ook de kosten koper en zelfs een heel klein stukje verbouwing of aankleding meefinancieren. In 2018 gaat dit naar 100%. Je hebt dus steeds meer spaargeld nodig om een huis te kunnen kopen.
 

Tienduizenden euro’s spaargeld inleggen

De Nederlandsche Bank (DNB) wil dat mensen veel minder kunnen lenen. Maar 90% van de waarde van hun woning. Bij een hypotheek van € 250.000 zou je dan nog maar € 225.000 mogen lenen. Dat betekent: € 25.000 zelf inleggen. Plus de kosten koper.

Natuurlijk is er is iets voor te zeggen dat je minder leent en meer spaart voor het kopen van een huis. Maar als we het hebben over de hypotheeklasten, slaat de maatregel die DNB voorstelt, de plank deels mis. De invloed van de hypotheekrente is namelijk veel groter dan de invloed van het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

Voordeel bij lagere maximale hypotheek

Bij een huis van € 250.000 mocht je vier jaar geleden nog 106% van de waarde lenen. Ofwel: maximaal € 265.000. De hypotheekrente destijds bedroeg 4,70%. De bruto maandlast voor je hypotheek bedroeg daarmee € 1.374 per maand, inclusief aflossing.

Stel: je mocht maar 90% lenen, conform het voorstel van DNB. Je maximale hypotheekbedroeg dan € 225.000. De hypotheekrente was nog steeds 4,70%. De bruto hypotheeklast daalt dan naar € 1.167. Minder lenen had je dan € 207 per maand bruto gescheeld.

Voordeel bij lagere hypotheekrente

Een ander voorbeeld: je mag nog steeds 106% lenen, maar de rente is lager. Je mag dus € 265.000 lenen. De hypotheekrente is 2,05%. Die 2,05% is de gemiddelde hypotheekrente van dit moment voor 10 jaar vast.  Ondanks de 6% kosten die je in dit geval mag meefinancieren, komen je maandlasten inclusief aflossing, uit op slechts  € 986 per maand. Dat is € 388 minder dan bij een hypotheekrente van 4,70%.

Invloed hypotheekrente veel groter

De Nederlandsche Bank heeft geen invloed op de hypotheekrente. Wél op wat je maximaal mag lenen. En daarom wil DNB de maximale leensom terugbrengen naar 90%. Een maatregel die op zichzelf veel te rigoureus lijkt. Zeker op dit moment. Door de lage hypotheekrente zijn de maandlasten al zo laag, dat het niet zinvol lijkt met een drastische maatregel deze lasten op dit moment verder te verlagen.

Voordeel lagere hypotheek bij verhuizen

De maatregel van DNB heeft ook een ander effect, namelijk dat je minder kans hebt op een restschuld  bij verkoop van je huis. Dat klinkt natuurlijk mooi, “geen restschuld”. In de nieuwe situatie betekent dit echter dat een groot deel van je spaargeld in rook is opgegaan. Dat is misschien niet zo vervelend als een restschuld maar zeker ook geen pretje.

Bovendien worden sinds 2013 voornamelijk annuïtaire en lineaire hypotheken gesloten. Hierop los je automatisch af. Met een annuïteitenhypotheek los je in de eerste vier jaar al zo’n 10% van de totale som af. Met een lineaire hypotheek doe je dat zelfs al in drie jaar. Hoeveel tijd je nodig hebt om die eerste 10% af te lossen is overigens wel afhankelijk van de hypotheekrente: hoe hoger de rente, hoe langer je nodig hebt. Vermoedelijk zal dit op termijn dus weer wat langer gaan duren.

Bank is blij met DNB

De DNB is blijkbaar een grotere voorstander van ‘geen restschuld’ dan van ‘een goedespaarrekening’. Een reden zou kunnen zijn dat DNB zich, naast het welzijn voor de consument, ook inzet voor het welzijn van de bank. En voor de banken is het gunstig dat jij minder leent. Die banken lopen namelijk minder risico dat hun klanten  een restschuld niet kunnen betalen.

Een restschuld voorkomen, is natuurlijk een lovenswaardig streven van DNB. Maar de maatregel lijkt vooral een bescherming voor de banken. Voor veel starters op de woningmarkt werpt het namelijk een enorme drempel op.

Het zou zinvoller zijn als DNB de maximale hypotheek zou koppelen aan de stand van hypotheekrente in combinatie met de rentevaste termijn. Zet jij de extreem lage rente van nu 20 jaar vast? Dan kun je ook een forse rentestijging prima opvangen. Iets meer lenen is dan echt geen probleem. Wil je meer weten over een verantwoorde hypotheek in jouw situatie? Neem gerust contact met ons op.

Hypotheekrente onder de 1%

by Reageer

 

 

De hypotheekrente onder de 1%. Het zat er aan te komen.
De lage rente is voordelig voor hen die nu een hypotheekovereenkomst aangaan. De lage rente is ook gunstig voor de rijksbegroting omdat de gevolgen van de lage rente bij de hypotheekaftrek positief uitvallen voor de begroting. Waarbij nu al zorg mag bestaan over de politieke reacties indien de rente ooit weer gaat stijgen. We kunnen er vergif op innemen dat er dan al snel in verwijtende zin wordt gesproken dat de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot een gat in de begroting. We zullen het allemaal wel gaan meemaken.

Kan iedereen blij zijn met de daling van de rente?
Ik denk dat er tenminste één groep is die minder blij zal zijn. En dat is de grote groep van consumenten met een rentevervaltermijn die over twee of drie jaar afloopt. Veel van deze consumenten zullen op dit moment willen profiteren van de lage rentestand door nu een nieuwe rentevast periode te kiezen. Waar consumenten ná implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) vervroegd mogen aflossen en niet méér aan vergoeding hoeven te betalen dan de werkelijke kosten die de bank heeft als gevolg van deze vervroegde aflossing, worden consumenten met een hypotheek vóór implementatie van de MCD niet op deze wijze beschermd. Deze consumenten worden geconfronteerd met boeterentes die de geldverstrekker zelf heeft bepaald en waarover hij formeel bij het afsluiten van de hypotheek met de consument wilsovereenstemming heeft bereikt. De sterke daling van de hypotheekrente zoals ABN Amro die heeft doorgevoerd, waarbij de rente voor een rentevast periode van twee jaar daalt van 1,7 % naar 0,99 %, heeft relevante gevolgen voor klanten die tussentijds een nieuwe rentevast periode willen kiezen

De voorwaarden voor de wijze waarop de boeterente moet worden berekend, verschillen per aanbieder. Duidelijk is wel dat als de geldverstrekker de rente voor nieuwe hypotheken verlaagt, dit de boeterente verhoogt. De verhoging vindt plaats, los van de vraag in welke mate de geldverstrekker daadwerkelijk nieuwe hypotheken tegen die verlaagde rente afzet. Bij een beperkte werving en/of acceptatie van nieuwe hypotheken tegen dit verlaagde tarief kan een verlaging van de hypotheekrente voor de geldverstrekker ook een effectieve bescherming van de inkomsten uit de bestaande hypotheekportefeuille opleveren.

Oproep aan het parlement om naar de boeterentes te kijken
Indien deze ontwikkeling zich zou gaan voordoen is er voor het parlement alle reden om nog eens naar de implementatie van de MCD te kijken en dan met name naar het onderdeel boeterentes. Een conclusie zou kunnen zijn dat het uitgangspunt dat de geldverstrekker bij een vervroegde aflossing maximaal zijn werkelijke kosten in rekening mag brengen, ook wordt uitgebreid naar consumenten met een hypotheek die is afgesloten vóór implementatie van de MCD in de Nederlandse wetgeving. Daarnaast zou het overigens wenselijk zijn, dat de Minister nu eens duidelijk aangeeft wanneer deze implementatie daadwerkelijk
plaatsvindt.

 

Auteur: Jurjen Oosterbaan is directeur van Bureau D&O
Bron: AM Nieuws

Kostengrens NHG blijft gelijk

by Reageer

 

Voor offertes vanaf 1 juli 2016 zou de kostengrens voor hypothecaire leningen met NHG worden verlaagd van   € 245.000 naar € 225.000. Vanwege de stijging van de huizenprijzen, is besloten deze voorgenomen verlaging niet door te laten gaan.

In beginsel is de kostengrens voor leningen met NHG gebonden aan de gemiddelde huizenprijzen. Vanaf 2009 is in het kader van een crisismaatregel echter besloten om de kostengrens tijdelijk te verhogen naar € 350.000. Deze verhoging werd in stapjes teruggebracht.
De laatste voorgenomen verlaging zou op 1 juli 2016 plaatsvinden. Omdat de gemiddelde huizenprijs in januari 2016 € 238.934 was, zou een verlaging van de kostengrens naar € 225.000 betekenen dat de maximale aankoopprijs van een woning die gefinancierd wordt met NHG, veel lager zou liggen dan deze gemiddelde huizenprijs.
Een verdere verlaging van de kostengrens van € 245.000 in 2016 is dan ook niet wenselijk. Dat zijn de minister voor Wonen en Rijksdienst en het Waarborgfonds Eigen Woningen overeengekomen.
Vanaf 1 januari 2017 kan de kostengrens wel weer worden aangepast. De nieuwe kostengrens zal vanaf dat moment weer gekoppeld zijn aan de gemiddelde huizenprijs in het najaar van 2016.

Rentemiddeling hypotheek: hoe werkt het?

by Reageer

 

Baal jij ook zo van de huidige lage hypotheekrente? Wie jaren geleden een hypotheek sloot, kampt nu met een flink hogere rente. Vervelend, want lagere maandlasten zijn altijd welkom. Soms biedt rentemiddeling uitkomst. Jouw huidige hypotheekrente wordt dan gemiddeld met de actuele rente. Je hypotheekrente wordt hierdoor lager, en dus gaan ook je maandlasten omlaag. Hoe werkt dat en wat heb je eraan?

Wil je, ondanks je bestaande rentevaste periode, profiteren van de huidige lage rente? Misschien heb je al gekeken of het oversluiten van je hypotheek een optie is. Een andere mogelijkheid is rentemiddeling. Kort gesteld wordt de oversluitboete dan verdeeld over je nieuwe rentevaste periode. Je betaalt dan niet in één keer een flink bedrag, maar verspreid over de komende jaren.

 

Rentemiddeling of oversluiten?

Het belangrijkste verschil: wie oversluit, betaalt hiervoor direct een ‘oversluitboete’. Wie gebruik maakt van rentemiddeling, smeert die boete over meerdere jaren uit. Het valt te verwachten dat het middelen van je rente vaak iets duurder is dan de oversluitboete. Dat is echter niet altijd zo: de rekenmethodes verschillen per bank.

Verschillende methodes rentemiddeling

Er zijn verschillende methodes om rentemiddeling te berekenen. Per bank kan dat behoorlijk schelen. Een rekenvoorbeeld van de meest gebruikte methode:

  • Daan betaalt op dit moment 5,5% hypotheekrente. Zijn rentevaste periode loopt nog drie jaar
  • Hij wil gebruik maken van rentemiddeling om zo zijn maandlasten te verlagen. Hij kiest voor een tien jaar vaste rente van 2,7%
  • De bank vergelijkt Daans oude rentetarief (5,5%) met de actuele rente voor een 3-jarige lening (2,5%). Het renteverschil (3%) loopt de bank drie jaar lang mis. Dit verschil moet Daan via rentemiddeling weer terugbetalen
  • De bank heeft drie jaar x 3% = 9% rente tegoed van Daan. Zijn nieuwe rentevaste periode duurt tien jaar, dus Daan gaat ieder jaar een opslag van 0,9% extra rente betalen
  • Daans nieuwe hypotheekrente wordt 2,7% + 0,9% = 3,6%. Sommige banken rekenen los hiervan nog bijkomende kosten of een extra risico-opslag, omdat je de extra rente pas later gaat terugbetalen

Wat levert rentemiddeling op?

In dit rekenvoorbeeld worden de maandlasten flink lager. Daan betaalt iedere maand netto € 276 minder. Dat is behoorlijk de moeite waard.

Er zijn ook risico’s. Daan legt zich nu voor tien jaar vast. De komende tien jaar betaalt hij 3,6% rente. Het is niet zeker hoe hoog de rentes zijn in 2019, als zijn huidige rentevaste periode afloopt. Wellicht zou hij goedkoper uit zijn wanneer hij nu nog even 5,5% betaalt, en in 2019 een nieuwe rentevaste periode afsluit. Dat weet je vooraf niet.

Wat Daan nu wél weet, is dat hij nú een stuk minder gaat betalen. Dat kan belangrijk genoeg zijn om deze keuze te maken, bijvoorbeeld omdat Daan vermoedt dat de rente binnen drie jaar stijgt tot boven 3,6%. Of omdat Daan op dit moment lastig rondkomt en graag al snel zijn maandlasten wil verlagen.

Dit soort afwegingen verschillen per persoon. Vermoed je dat de hypotheekrente gaat stijgen of wil je op korte termijn iets doen aan je maandlasten, dan kan rentemiddeling een goed idee zijn. Je financieel adviseur kan de mogelijkheden en eventuele risico’s in kaart brengen.

Welke banken bieden rentemiddeling?

Lang niet alle hypotheekverstrekkers bieden rentemiddeling aan. Ook de kosten blijken per bank nogal te verschillen. Zo betaal je bij Centraal Beheer Achmea en Woonfonds geen advies- en administratiekosten, terwijl die bij ING oplopen tot € 900. En dat heeft behoorlijk invloed op of rentemiddeling voor jou interessant is.

Rentemiddeling is geen heilige graal. Wel kan het voordelig uitpakken. Het kan goedkoper zijn, of in jouw situatie voordeliger, dan oversluiten. Ook als je op korte termijn je maandlasten wilt verlagen is rentemiddeling een prima optie. In andere situaties kan oversluiten weer voordeliger zijn, als er ten minste spaargeld beschikbaar is. 

Wilt u meer weten of advies. Neem dan gerust contact met ons op via ons contact formulier of bel 043-4581988